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부동산 Q&A550

제소전화해로 임차인 명도 가능할까? 강제집행 조건 정리 현실적인 고민: 소송 없이 임차인을 내보낼 수 있을까?상가를 임대 중인 A씨는 임차인의 지속적인 월세 연체와 연락두절로 골머리를 앓고 있었습니다.명도소송을 고려했지만, 통상 1년 가까이 걸리는 소송 절차에 부담을 느끼던 A씨는지인의 조언으로 ‘제소전화해’를 활용하면 빠르게 명도를 받을 수 있다는 말을 듣게 됩니다. 하지만 제소전화해만으로 강제집행까지 가능한 걸까?임차인이 바뀌거나 무단 점유자가 생긴다면 그 효력은 유지될까? 오늘은 이 질문에 대한 법적 쟁점과 해결 방법을 정리해보겠습니다.제소전화해로 명도 가능했던 실제 사례서울의 한 상가에서, 임대인 B씨는 임차인이 3개월 이상 월세를 연체하자‘임차인이 월세를 3개월 이상 연체할 경우 계약을 해지하고 명도한다’는 내용을 포함해지방법원에 제소전화해를 신청하.. 2025. 4. 24.
상가 매수·임대 전 ‘위반건축물’ 여부 꼭 확인해야 하는 이유 건물 외관만 보고 계약했다가 큰코다칠 수도 있습니다 최근 A씨는 위치와 가격이 매력적인 상가 건물을 매수했습니다. 그러나 잔금지급 후 건축물대장을 열람해보니 ‘위반건축물’로 표시되어 있었고,이행강제금 수백만 원이 부과될 수 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.건물 자체는 멀쩡해 보였지만, 건축법상 위반된 부분이 있었던 것입니다. 이 사실을 미리 알았더라면 계약 조건이나 가격 협상에 영향을 줄 수 있었겠죠.상가를 매매하거나 임대차계약을 체결할 때, 위반건축물 여부는 반드시 확인해야 합니다.위반건축물 기재는 ‘건축물대장’에서 확인할 수 있습니다건물의 합법성은 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다.해당 건축물에 불법 증축이나 변경이 있으면 ‘위반건축물’로 기재됩니다.위반건축물로 기재되면 원상복구 명령이 따르.. 2025. 4. 24.
미등기상가 임대차계약, 이 서류 없으면 큰일 납니다 미등기 상가, 계약해도 될까요?상가를 임차하려는 A씨는 저렴한 조건의 분양상가를 소개받았습니다.하지만 등기부등본이 존재하지 않는 '미등기상가'라는 설명을 들은 순간부터 불안해졌습니다. "건축물도 완공 전인데, 지금 계약해도 괜찮을까?" 미등기 상태의 상가는 공적 장부 확인이 어려운 만큼, 임차인에게 더 많은 주의가 요구됩니다.1. 실제 사례 요약 – “준공 전 미등기상가, 월세만 믿고 계약?”상가 준공 전 분양계약서만 보고 임대차계약을 체결한 B씨는, 입점 후 6개월 만에 건물주가 바뀌었다는 사실을 알게 되었습니다.이전 임대인은 건물 소유권이 없었고, 분양권 상태에서 무단 임대를 진행한 것이었습니다. 결국 새 소유주는 임대차계약을 인정하지 않았고, B씨는 보증금 일부를 회수하지 못한 채 퇴거해야 했습니다.. 2025. 4. 24.
건물주가 바뀌면 계약 무효? 상가임대차 계약서 다시 써야 할까? 건물주가 바뀌었다고 임대차계약이 무효가 되는 건 아닙니다상가에서 장사 중인 A씨는 최근 건물주가 바뀌었다는 소식을 들었습니다.새로운 건물주가 나타나면서, 기존 계약은 무효이고 새 계약서를 작성하자고 요구합니다. 하지만 정말 건물주가 바뀌면 계약서를 다시 써야 할까요?기존 임대차계약은 자동으로 종료되는 걸까요? 이런 상황은 상가임차인이라면 누구나 한 번쯤 마주할 수 있는 현실적인 분쟁 요소입니다.1. 기존 임대차계약은 새 건물주에게도 유효합니다상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따르면,상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마친 경우,그 다음 날부터는 제3자에 대해서도 임대차의 효력이 발생합니다.즉, 건물의 소유자가 변경되어도 기존 임차인은 대항력을 유지하며,새로운 건물주는 자동으로 임대인의 지위를 승.. 2025. 4. 24.
신탁 부동산, 시행사랑 계약해도 될까? 임차인이 꼭 알아야 할 체크포인트 상가를 임차하려는 예비 임차인 A씨.건물 시행사와 상담을 진행하며 모든 조건을 조율한 끝에 임대차계약을 체결했지만, 몇 달 뒤 황당한 소식을 듣게 됩니다.“이 건물은 신탁 부동산이라, 계약 권한이 시행사에 없습니다.”보증금을 날릴 수도 있는 상황.신탁 부동산의 임대차계약, 도대체 어떤 점을 조심해야 할까요?신탁 부동산이란 무엇인가요?대형 집합상가, 오피스텔, 아파트 상가 등에서는건축주나 시행사가 신탁회사에 건물과 토지를 맡기고 자금 조달과 법적 안정성을 확보하는 방식이 많습니다.이때 토지와 건물의 소유권은 신탁회사(수탁자)로 이전되며,건축주는 임대차계약 업무를 대리로 수행할 수 있게 됩니다.하지만 임차인이 이 구조를 정확히 이해하지 못하면,잘못된 계약으로 인해 상가임대차보호법의 보호 대상에서 벗어나게 될.. 2025. 4. 23.
대리인과 부동산 계약, 그냥 믿었다가 큰코다친다? 부동산 계약을 앞두고 직접 소유자가 나오지 못하는 경우, 대리인을 통해 계약을 체결하는 일이 종종 있습니다.하지만 이런 상황에서 '진짜 대리인이 맞나?'를 제대로 확인하지 않으면,임차인은 보증금을 돌려받지 못하거나 계약 자체가 무효가 되는 큰 피해를 입을 수 있습니다.특히 상가임대차 계약에서는 피해 규모가 크기 때문에 주의가 필요합니다.실제 사례: 대리인이 맞다고 해서 믿고 계약했는데…한 임차인은 상가 임대차 계약을 체결할 당시, 소유자가 외국에 나가 있다는 이유로 ‘대리인’과 계약을 진행했습니다.대리인은 위임장과 인감증명서를 제시했고, 계약도 무사히 끝났죠.하지만 계약 후 문제가 발생했습니다.임대인이 ‘나는 위임장을 준 적도 없고 계약도 모른다’며 계약 자체를 부정한 겁니다.이 경우, 임차인은 무권대리.. 2025. 4. 23.
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