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부동산 Q&A399

1년 임대차계약 만료 후 묵시적 갱신, 최단 존속기간 2년 적용 ;1년 임대차계약을 체결한 후 별도의 의사표시 없이 약정기간이 경과한 경우, 묵시적 갱신 여부와 그 경우의 임대차기간이 최단 존속기간인 2년으로 되는지에 대해 알아봅니다. 관련법 및 판례:「주택임대차보호법」 제4조제1항: 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.「주택임대차보호법」 제6조제1항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전.. 2023. 12. 2.
주택 임차인의 임대차기간 선택권 ;주택 임대차기간은 당사자 간의 자유로운 약정으로 정할 수 있지만, 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 관련법 및 판례:「주택임대차보호법」 제4조제1항: 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결: 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조제1항 소정의 대항요건(주택인도.. 2023. 12. 2.
임대차 목적물 대지 양도 후에도 우선변제권 행사 가능해요! ;임대차 목적물인 건물의 대지가 계약기간 중 타인에게 양도된 경우, 임차인은 대지의 환가대금에 대하여도 우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조의2제2항: 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다 26133 전원합의체 판결: 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. ;질문:제가 임대차계약을 체결한 건물의 대지가 계약기간 중 타인에게 양도되었습니다. 추.. 2023. 12. 2.
대항력만 행사한 임차인, 경매 시 우선변제권 배당 못 받아요! ;대항력과 우선변제권을 동시에 가진 임차인이 대항력만 행사한 경우, 경매 시 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조의2제2항: 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다64601 판결: 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못했던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸.. 2023. 12. 1.
임대차계약서에 동·호수 빠져도 우선변제권 행사 가능해요! ;임대차계약서에 아파트의 동·호수가 빠져 있어도 확정일자를 받았다면 우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조의2제2항: 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결: 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없습니다. ;질문:저는 2년 전 12월 1일 甲 소유 아파트를 임차보증금 2,000만원에 임차기간 12개월의 임대차계약을 체결하고 주민등록 전입신고를 마친 후 그 아파트에 거주하여 왔습니다. 이.. 2023. 12. 1.
보증금액 감액해도 소액임차인 최우선변제권 행사 가능해요! ;임차인이 처음 임대차계약을 체결할 때는 보증금이 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았지만, 이후 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 된 경우, 최우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제8조제1항: 소액임차인은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다.대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결: 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법.. 2023. 12. 1.