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부동산 Q&A399

전세권등기가 말소되지 아니한 건물에 새로운 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 전세권등기가 말소되지 아니한 건물에 새로운 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 관련 법조항: 민법 제329조 (전세권의 효력) 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 주택임대차보호법 제8조 제1항 (우선변제권) 사례: 등기부상 상가 3층 건물 중 1층 전부에 전세권 5,000만원 2004년도에 설정되어 있는 상태입니다. 3층 건물 전체에 근저당설정은 없습니다. 1층에 새로운 상가 임대차계약하려고 하는데요. 새로운 세입자가 계약할 경우, 전세권을 1층 전부 설정해 놓은 것 때문에 경매 시 어떻게 되는지 궁금합니다. 2층과 3층은 선순위 세입자 있습니다. 1층 새로운 계약은 보증금 2,500만원입니다. 2층과 3층도 그리 큰 금액의 보증금은 아닐 것 같습니다. 질문: 1층 전부에 대하여 설정된 전세권이.. 2023. 10. 12.
상가임대차의 대항력과 비영리법인의 대항력 여부 상가임대차의 대항력과 비영리법인의 대항력 여부 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 사례: 비영리 재단법인이 상가임대차계약을 체결하고, 전입신고 및 확정일자도 받았습니다. 비영리 재단법인은 상행위를 하고 사업자등록번호를 가지고 있습니다. 질문: 비영리 재단법인은 대항력을 갖추었는지 여부 답변: 네, 대항력을 갖추었습니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 대항력을 갖추기 위해서는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다. 비영리법인도 상행위를 하는 경우 사업자등록을 할 수 있습니다. 따라서, 비영리 재단법인이 상행위를 하고 사업자등록번호를 가지.. 2023. 10. 12.
대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 증여를 이유로 한 계약해지 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 증여를 이유로 한 계약해지 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 주택임대차보호법 제4조 제1항 (계약갱신청구권) 사례: 2022년 6월 5일 주택임대차계약을 체결하고, 2022년 8월 17일 잔금을 처리하고 입주하였습니다. 전입신고 및 확정일자도 받았습니다. 임대인은 92세 할머니인데, 손자에게 증여하겠다고 임차인에게 거주사실을 증빙할 용도로 주민등록 등본을 요청하고 있습니다. 임차인은 임대인의 변경을 이유로 계약을 해지할 의사가 많습니다. 질문: 임차인이 증여를 이유로 계약을 해지할 수 있는지 해지시점은 증여가 완료된 시점이어야 하는지 주민등록 등본을 보내도 해지하는데 지장이 없는지 답변: 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의.. 2023. 10. 12.
상가건물임대차보호법의 대항력과 사업자등록 상가건물임대차보호법의 대항력과 사업자등록 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 사례: 보증금 50만원, 월세 2만원의 상가임대차계약이 체결되었습니다. 임차인은 임차건물에 사업자등록을 하지 않은 상태에서 2023년 3월 27일 부동산 매매로 인하여 소유권이 이전되었습니다. 새임대인이 차임 인상을 요구하였으나, 임차인이 거절하였고, 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하였으나, 임차인은 거절하고 기존 임대차를 주장하고 있습니다. 질문: 임차인이 임차건물에 사업자등록을 하지 않았으므로 대항력이 없다는 이유로 임대인이 임차인에게 명도를 요구할 수 있을까요? 답변: 네, 임대인이 임차인에게 명도를 요구할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이.. 2023. 10. 12.
상가임대차보호법 대항력과 주소 변경 상가임대차보호법 대항력과 주소 변경 관련 법조항: 상가임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 상가임대차보호법 제3조 제2항 (우선변제권) 사례: 신축상가 분양계약서 주소대로 임대차 계약서상에 A동 101호로 기재하고 계약서 작성 확정일자 받고 사업자등록을 하였습니다. 추후 보존등기가 나와보니 1동 101호로 나왔습니다. 질문: 임대차계약서 상의 주소를 수정하고 다시 확정일자 받아야 하는지, 사업자등록증도 정정해야 하는지 궁금합니다. 답변: 임대차계약서 상의 주소를 수정하고 다시 확정일자 받아야 하며, 사업자등록증도 정정해야 합니다. 상가임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대하여 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 대항력은.. 2023. 10. 12.
가등기 설정 전후 임차인의 대항력 가등기 설정 전후 임차인의 대항력 관련 법조항: 민법 제104조 (권리의 효력) 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 사례: 임대차계약 체결 후 가등기가 설정되었는데, 임차인의 전입+점유가 가등기 전이나 후에 설정됨에 따라서 임차인의 대항력에 차이가 있는지 궁금합니다. 질문: 가등기는 소유권에만 작용하는 게 아닌가... 설사 본등기가 이루어지더라도 임차권(대항력)의 성립에는 문제가 없는 게 아닌가 싶어서 질문 드립니다. 답변: 민법상 권리에는 항상 우선 순위가 있습니다. 대부분의 경우 그 우선순위는 먼저 설정된 것이 우선한다는 것입니다. 임차권도 대항력 등이 있는 경우에는 동일하게 적용됩니다. 이는 전체 권리 관계를 따져서 살펴야 하고, 가등기도 나중에 본등기를 하면 소유권자가 되기 때문에 동일하게 .. 2023. 10. 11.