신탁 부동산, 시행사랑 계약해도 될까? 임차인이 꼭 알아야 할 체크포인트

 

상가를 임차하려는 예비 임차인 A씨.
건물 시행사와 상담을 진행하며 모든 조건을 조율한 끝에 임대차계약을 체결했지만, 몇 달 뒤 황당한 소식을 듣게 됩니다.

“이 건물은 신탁 부동산이라, 계약 권한이 시행사에 없습니다.”

보증금을 날릴 수도 있는 상황.
신탁 부동산의 임대차계약, 도대체 어떤 점을 조심해야 할까요?

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신탁 부동산이란 무엇인가요?

대형 집합상가, 오피스텔, 아파트 상가 등에서는
건축주나 시행사가 신탁회사에 건물과 토지를 맡기고 자금 조달과 법적 안정성을 확보하는 방식이 많습니다.

이때 토지와 건물의 소유권은 신탁회사(수탁자)로 이전되며,
건축주는 임대차계약 업무를 대리로 수행할 수 있게 됩니다.

하지만 임차인이 이 구조를 정확히 이해하지 못하면,
잘못된 계약으로 인해 상가임대차보호법의 보호 대상에서 벗어나게 될 수도 있습니다.

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실제 사례: 시행사와 계약했더니 임대차 보호 못 받는 상황

한 임차인은 신탁등기가 된 부동산에서 시행사와 계약을 체결하고 보증금도 지급했습니다.
하지만 신탁회사와 직접 계약을 맺지 않았고, 시행사 역시 수탁자의 동의서를 제시하지 못했습니다.

결과적으로 임차인은 대항력도 없고 우선변제권도 인정받지 못한 채, 명도 소송 대상이 될 위기에 놓였습니다.

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법적 쟁점: 신탁 부동산의 임대차계약, 누구와 해야 하나?

신탁 부동산은 등기부등본상 소유자가 신탁회사이기 때문에,
임차인은 원칙적으로 신탁회사(수탁자)와 직접 계약을 체결해야 안전합니다.

다만, 위탁자인 시행사와 계약하더라도 신탁회사의 사전 동의서가 첨부되어 있다면 법적 효력이 인정됩니다.

따라서 다음 사항을 꼭 확인해야 합니다:

• 신탁원부 확인: 위탁자에게 임대권한이 있는지 검토
• 수탁자 동의서 유무: 시행사와 계약 시 필수
• 보증금 입금 계좌: 수탁자 명의 계좌로 이체 권장

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임차인을 위한 체크리스트

✔ 신탁원부 발급

• 가까운 등기소에서 ‘부동산 등기사항증명서’ 신청 시 ‘신탁원부’ 항목 체크
• 신탁계약서 내 임대 관련 조항 확인

✔ 계약 상대방 검토

• 시행사와 계약하려면 신탁회사의 사전 동의서 필수
• 계약서에 첨부되었는지 확인

✔ 보증금 입금 주의

• 반드시 수탁자 또는 동의받은 위탁자의 계좌로 이체

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중개업자의 의무도 중요합니다

개업공인중개사는 거래 대상 부동산의 권리관계를 명확히 파악하고,
신탁계약 내용과 임대 권한을 정확히 설명할 의무가 있습니다.

실무에서는 계약 체결 후 수탁자의 사후 동의를 받는 경우도 있지만,
이는 임차인에게 큰 리스크가 되므로 반드시 계약 전 동의를 받아야 합니다.

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결론: 신탁 부동산, 알고 계약하면 문제없다

신탁 부동산이라고 해서 임대차계약이 불가능한 건 아닙니다.
하지만 ‘누구와’, ‘어떤 절차로’ 계약을 체결했는지가 핵심입니다.

• 상가임대차보호법
• 신탁등기
• 보증금 반환
• 수탁자 동의
• 신탁원부 확인

이런 사항들을 꼭 숙지하고, 꼼꼼하게 계약하면
안전하게 상가를 사용할 수 있습니다.