5% 초과 임대료 증액 약정의 효력
5% 초과 임대료 증액 약정은 무효일 수 있지만, 그 약정의 효력은 구체적인 사정에 따라 다를 수 있습니다.
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신)
- 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구)
- 민법 제104조(권리행사의 자유)
- 민법 제105조(권리행사의 제한)
사례:
2016년 2월 20일 보증금 3천만원과 월차임 2백만원에 2년 계약을 하고, 2018년 2월에 월차임을 250만원으로 증액하여 재계약 하였습니다. 5%를 초과하여 지급한 차임을 돌려받을 수 있을까요?
질문:
5% 초과 임대료 증액 약정의 효력은 어떻게 될까요?
답변:
임대인과 임차인의 임대료 증액에 대한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 유효하고 그 내용은 양당사자를 구속할 수 있습니다. 하지만 그 내용이 상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이라면 효력이 없습니다.
상가건물임대차보호법은 임대료 증액의 상한을 연간 5%로 규정하고 있습니다. 따라서, 귀하의 경우 5%를 초과한 250만원의 임대료는 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 무효일 수 있습니다.
다만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 임대료증액의 5% 초과 지급에 대한 부당이득 반환 법리가 적용되지 않을 수도 있습니다.
따라서, 귀하의 경우 임대료를 5% 초과해서 약정하게 된 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 고찰하고 임차인에게 불리한지 등을 종합적으로 검토한 후, 그 약정의 효력 유무를 판단해야 할 것입니다.
해설:
상가건물임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해 임대료 증액을 제한하고 있습니다. 따라서, 임대인이 임대료 증액의 상한을 초과하여 임차인에게 임대료를 요구하는 경우, 임차인은 임대료 증액의 효력을 다툴 수 있습니다.
다만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 임대료증액의 5% 초과 지급에 대한 부당이득 반환 법리가 적용되지 않을 수도 있습니다. 이는 임대차계약의 유효성을 존중하는 취지에서 비롯된 것입니다.
따라서, 귀하의 경우 임대료를 5% 초과해서 약정하게 된 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 고찰하고 임차인에게 불리한지 등을 종합적으로 검토한 후, 그 약정의 효력 유무를 판단해야 할 것입니다.
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