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부동산 Q&A399

건물이 매매로 인하여 소유권자가 변경된 경우 임차인의 계약해지 (1) 임차중인 건물이 매매로 인하여 소유권자가 변경되면 임차인은 그를 이유로 임대차 기간과 관계없이 계약해지를 요구할 수 있는지요? 답변: 네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임대인의 권리 또는 지위를 양수한 자는 그 양수한 날로부터 6월 이내에 목적물을 인도받을 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 임대차계약을 체결한 임대인이 아닌 제3자에게 소유권이 이전된 경우, 임차인은 새로운 임대인에게 목적물 인도를 요구할 수 있습니다. 만약 새로운 임대인이 목적물을 인도받을 수 없다고 통지하거나, 목적물을 인도받더라도 임차인이 계속 거주하기를 원하지 않는다면, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (2) 전세등기가 없는 임차인이 제3자에게 소유자(임대인)의 허락을 받고 전대.. 2023. 10. 26.
임차기간 특약사항의 유효성 임차기간 특약사항의 유효성 질문: 임차인이 작년 11월에 입주하였는데 본인의 사정에 의해 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 자기도 전세를 살고 있기 때문에 자기의 전세만기 된 날과 임차해준 집의 전세만기 된 날이 현재는 맞지만 이제 새로 전세를 놓으면 계속 날짜가 엇갈려 본인의 집에 들어올 수 없다고 난색을 표합니다. 이 경우 새로운 임차인과의 계약 시 특약사항에 합의된 임차개월 수를 적은 것이 나중에 임차인이 임대차보호법에 의해 2년을 주장할까 걱정이 됩니다. 특약사항에 기재된 것만으로도 임대인은 24개월을 임차 안 해도 가능한 것인지요? 답변: 질문자의 경우, 임대차계약의 임차기간을 2년 미만으로 정하는 특약사항이 유효할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법.. 2023. 10. 25.
지하층 대피소의 주거용 임대차보호법 적용 여부 지하층 대피소의 주거용 임대차보호법 적용 여부 질문: 1층과 2층은 주거용, 지하층은 대피소로 되어있는데(등기부상), 지하층의 대피소를 주거용으로 임차할 경우 주택임대차보호법 적용대상이 되는지요? 답변: 주택임대차보호법의 적용 여부는 단순히 건축물대장이나 등기부와 같은 공부에 의해서 형식적으로 판단할 것이 아니고, 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단해야 합니다. 위 사례에서 지하층이 등기부상 대피소로 되어 있더라도, 임대차계약 체결 당시 지하층이 실제로 주거용으로 사용되고 있었고, 임차인이 이를 주거용으로 임차한 것이라면, 임차인이 주택임대차보호법에서 규정한 대항력을 취득할 수 있습니다. 따라서 지하층 대.. 2023. 10. 25.
임대차계약의 무단 전대 및 월세 미납에 따른 명도소송 임대차계약의 무단 전대 및 월세 미납에 따른 명도소송 질문: 4층에 입주한 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대를 하고 월세를 계속 미납하고 있습니다. 이에 원 계약자에게 이에 대한 책임을 물으면 그 전차인을 내보내라고만 합니다. 이에 아버님은 명도소송을 하려고 준비 중입니다. 그러나 법률지식이 없어서 알아보라 하시는데요, 명도소송은 원 임차인에게 해야 하는지 불법점유 중인 전차인에게 해야 하는지요? 답변: 명도소송은 불법점유 중인 전차인에게 해야 합니다. 임대차계약에서 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대하는 것은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 이러한 무단 전대는 임대인의 권리를 침해하는 행위입니다. 위 사례에서 원 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우, 원 임차인은 임대인에 .. 2023. 10. 25.
임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 질문: 주택의 임차인이 약정기간 1년으로 임대차계약 체결 후 6개월이 경과한 시점에서 임차인의 개인적 사유로 임대인에게 일방적으로 임대차해지를 요구하며 보증금의 반환 및 월 차임지급을 거절하고 있습니다. 상기상황에서 임대인은 임차인의 계약해지 요구를 약정기간 존속을 이유로 거절할 수 있는가? 즉 임차인의 사정에 의한 것이므로 새로운 임차인이 정해지고 그때 보증금을 반환해도 되는지 알고 싶습니다. 임차인이 월 차임지급을 거절할 경우 차임연체가 2기이상인 경우 임대인은 차임연체를 이유로 계약 해지할 수 있는지요? 답변: 1. 임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대차의 존속기간은 2년으로 한다."라고 규.. 2023. 10. 25.
아파트 소유권자 사망 후 상속인 전부 임대인으로 계약 체결의 법적 문제 아파트 소유권자 사망 후 상속인 전부 임대인으로 계약 체결의 법적 문제 질문: 아파트 소유권자가 사망하였으나 상속등기가 되어 있지 않아 상속인 전부를 임대인으로 하여, 서명날인 받고 계약을 체결하고자 합니다. 법적인 문제는 없는지요? 답변: 법적인 문제는 없습니다. 민법 제1027조는 "상속인은 피상속인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 아파트 소유권자의 사망으로 상속인들은 피상속인의 아파트에 대한 소유권을 공동으로 취득하게 됩니다. 상속등기가 되어 있지 않은 경우에도 상속인들은 공동으로 아파트의 소유권을 행사할 수 있습니다. 따라서 상속인 전부를 임대인으로 하여 임대차계약을 체결하는 것은 법적으로 문제가 없습니다. 주의사항 다만, 상속등기가 이루어지면 상속인 중 1인.. 2023. 10. 25.