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부동산 Q&A399

재건축대상 지역의 주택 임대차 종료 약정의 효력 재건축대상 지역의 주택 임대차 종료 약정의 효력 질문: 재건축대상 지역의 주택을 임차하면서 ‘관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.’는 것으로 약정하고 임대차계약을 체결하였습니다. 이 경우 주택임대차보호법상 2년간의 임대차 기간이 보장되는지요? 답변: 관리처분계획 인가일 이전에 체결한 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 관리처분계획 인가일 이전에 체결한 임대차계약의 경우, 임대차 기간은 원칙적으로 2년입니다. 위 사례에서 임대차계약서에 “관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.”는 약정이 있더라도, 이는 임대차계약의 해제사유에 불과합니다. 따라서 관리처분계획이 인가되더라도, 임대차계약은 2년이.. 2023. 10. 25.
권리금 잔금 미지급과 상가임대차 계약의 효력 권리금 잔금 미지급과 상가임대차 계약의 효력 질문: 권리금계약금을 치루고 상가건물임대차 계약도 하였습니다. 권리금잔금과 임대차잔금도 같은 날인데 만약 양수인이 권리금 잔금을 치르지 않고 상가임대차 잔금만 치룰 경우 임대차 계약은 유효한지요? 답변: 권리금 잔금 미지급으로 인해 상가임대차 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 권리금은 임차권의 양도대가로, 임대차계약과는 별도의 계약으로 체결됩니다. 따라서 권리금 잔금 미지급으로 인해 임대차계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만, 권리금 잔금 미지급은 권리금계약의 해제 사유가 될 수 있습니다. 따라서 권리금 잔금을 미지급한 양수인은 기존 임차인에게 권리금계약을 해제당할 수 있습니다. 권리금계약이 해제되면, 기존 임차인은 양수인에게 권리금계약금을 반환받을 수 .. 2023. 10. 25.
주택임대차 보증금 증액 시 확정일자 주택임대차 보증금 증액 시 확정일자 질문: 주택임대차 2년 만기도래로 다시 연장하고 임대차 보증금증액사항이 발생할 경우 기존계약서 뒷면에 인상된 보증금과 지급일자 그리고 수령인을 명기하면 확정일자가 이미 되어 있기에 위의 계약서는 하자가 없는 계약서인지 아니면 기존계약서에 확정일자가 있더라도 변경된 보증금증액이므로 다시 확정일자를 받아야 되는지요? 답변: 기존 계약서에 확정일자가 있는 경우, 보증금 증액 부분에 대해서는 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제8조 제2항은 "임대차의 당사자는 임대차계약의 내용을 증명하는 서류를 작성하고 이를 임대인과 임차인이 각자 보관하여야 한다."라고 규정하고 있습니다. 이때, 임대차계약의 내용을 증명하는 서류에는 임대차계약서와 확정일자 등이 포함됩니.. 2023. 10. 25.
상가건물임대차계약의 계약기간과 월세 질문:상가건물임대차보호법 적용이 안 되는 4억 원 초과 상가입니다. 그런데 임대인이 계약을 3년으로 하되, 2년 후에 월세를 올린다고 합니다. 계약기간이 3년인데 2년 후에 월세를 올릴 수 있습니까? 단순히 임대차계약기간만 3년으로 하고, 월세에 대한 부분은 특약 등에 의해 별도로 계약할 수 있는 것입니까? 통상 계약기간이 3년이라 함은 그 안에 보증금·월세·기간 이렇게 통합해서 하는 것이 아닌가요? 답변:네, 가능합니다. 상가건물임대차보호법은 4억 원 초과 상가의 경우 적용되지 않습니다. 따라서 위 사례는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 일반 상가임대차의 경우입니다. 일반 상가임대차의 경우, 임대차계약 기간과 월세는 당사자 간의 합의에 따라 자유롭게 정할 수.. 2023. 10. 24.
오피스텔 중개수수료 부담, 임차인이 이사할 경우? 오피스텔 중개수수료 부담, 임차인이 이사할 경우? 질문: 오피스텔(사무용)을 임대기간 1년으로 월세계약 하고 난후 1년이 지난 시점에서 임대인이 일방적으로 15%정도 차임인상을 요구하고 있어 다른 곳으로 이사하고자 할 경우 중개보수 부담은 어느 쪽에서 부담하여야 하는지요? 답변: 임대인이 부담합니다. 상가건물임대차보호법은 4억 원 초과 상가의 경우 적용되지 않습니다. 따라서 위 사례는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 일반 상가임대차의 경우입니다. 일반 상가임대차의 경우, 임대차계약 기간이 1년 미만인 경우에는 임대차계약은 1년으로 봅니다. 따라서 위 사례에서 임대차계약 기간은 1년입니다. 임대차계약 기간이 1년인 경우, 임차인은 임대차계약 종료 3개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있습니다... 2023. 10. 24.
보증금 증액 요구 시 5% 상한제한, 계약 종료 3개월 전에도 적용될까? 보증금 증액 요구 시 5% 상한제한, 계약 종료 3개월 전에도 적용될까? 질문: 임대차계약 종료 3개월 전에 보증금증액을 요구하는 경우에도 5%가 적용 되는지요? 답변: 네, 5%가 적용됩니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항은 "임대인은 임대차계약의 존속 중에 보증금을 증액하려면 임차인의 동의를 얻어야 한다. 이 경우 증액되는 보증금은 종전의 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차계약 종료 3개월 전에 보증금증액을 요구하더라도, 임대인은 임차인의 동의를 얻어야 합니다. 또한, 증액되는 보증금은 종전의 보증금의 5%를 초과하지 못합니다. 결론 위 사례에서 임대인이 임차차계약 종료 3개월 전에 보증금증액을 요구한다면, 임대인은 임차인의 동의를 얻어야 합니다. 또한, 증액.. 2023. 10. 24.