권리금 계약, 임대인과의 약정이 중요한 이유

권리금 계약의 법적 효력과 한계

 

권리금은 상가 영업의 유무형 가치를 반영하는 대가로서 통상적으로 임차인 간에 성립됩니다.
그러나 권리금 계약은 임대차계약과는 별개의 계약이므로, 법적으로 임대인을 당사자로 포함하지 않으면 임대인이 해당 계약 내용에 구속되지 않습니다.

이러한 한계로 인해 임대인이 임대차 갱신이나 신규 계약을 거절할 경우, 임차인의 권리금 회수에 지장이 발생할 수 있습니다.
따라서 임대인의 서명 또는 명시적 동의를 포함한 권리금 계약은 매우 중요한 요소입니다.

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Q. 임대인의 동의 없이 권리금 계약을 체결해도 되는가?

임대인의 동의 없이도 기존 임차인과 신규 임차인 간 권리금 계약 체결은 가능합니다.
하지만 이 경우 임대인이 임대차 계약을 거부하면 신규 임차인은 입주할 수 없고, 권리금도 회수되지 않을 수 있습니다.

즉, 법적 권리 보호를 위해서는 권리금 계약 당사자에 임대인이 포함되어 있어야 하며,
또한 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되어야 효과적입니다.

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시나리오: 임대인의 동의 없는 권리금 계약으로 인한 분쟁

김씨는 3년간 운영하던 상가를 정리하며 새로운 임차인을 직접 구해 권리금 계약을 체결했습니다.
그러나 임대인은 해당 신규 임차인과의 계약 체결을 거부했고, 김씨는 권리금을 받지 못했습니다.

이 상황에서 김씨가 상가건물임대차보호법에 따라 손해배상을 청구하려면, 임대인의 거절이 ‘정당한 사유 없음’에 해당하는지를 입증해야 합니다.
또한 계약서에 임대인의 사전 동의가 있었는지 여부에 따라 판결 결과가 달라질 수 있습니다.

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인용: 국토교통부 표준권리금계약서의 권장 내용

“권리금 계약은 임대인, 기존 임차인, 신규 임차인 3자가 모두 참여하는 것이 바람직하며, 권리금 반환과 관련된 분쟁 방지를 위해 계약서에 권리금의 금액, 지급 시기, 지급 방식 등을 명확히 기재해야 한다.”
– 국토교통부 「상가건물 권리금 표준계약서」 안내서 중

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권리금 계약 체결 전후 유의사항 타임라인

시점 주요 행동사항

임대차 종료 6개월 전	신규 임차인 물색 및 권리금 협상 시작
계약 3개월 전	임대인에 신규 임차인 및 계약조건 통지
계약 체결 시점	임대인 동의 포함 권리금 계약 체결
계약 종료 직전	손해 발생 시 법적 절차 검토 및 대응 준비

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권리금 계약서 작성 시 명확히 해야 할 필수 항목

권리금 계약서에는 다음 항목들을 명확히 기재해야 합니다.

항목 기재 내용 예시

권리금 금액	5,000만 원
지급 시기	계약 체결일 기준 7일 이내
임대인 동의 여부	‘임대인은 신규 임차인과의 계약에 동의함’ 명시
계약 무산 시 반환 조건	임대차 계약 미체결 시 권리금 반환 조항 포함

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권리금 계약에서 임대인의 서명 또는 확인이 필요한 이유

임대인의 서명이 있는 경우, 권리금 계약의 존재와 내용에 대해 임대인이 사전에 인지하고 있었다는 강력한 증거가 됩니다.
이는 추후 분쟁 발생 시 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 근거가 되며,
임대인의 정당한 사유 없는 계약 거절 여부를 판단하는 데 중요한 역할을 합니다.

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계약서 없이 진행한 권리금 거래의 위험성

권리금 계약서 없이 구두로 거래가 이루어진 경우, 추후 임대인 또는 신규 임차인의 책임을 묻기 어렵습니다.
또한 임대차 계약 미체결 시 권리금 반환 요구가 받아들여지지 않을 수 있어 금전적 손해가 발생할 수 있습니다.

정식 계약서와 임대인의 동의는 분쟁을 사전에 방지하는 핵심 수단이므로 반드시 서면으로 작성하는 것이 필수적입니다.

 

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