권리금 회수 방해행위란 무엇이며 어떻게 대응해야 하나요?

권리금 회수 방해행위의 법적 정의

 

상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인이 다음과 같은 행위를 할 경우,
이는 권리금 회수기회를 부당하게 방해하는 행위로 간주됩니다.

• 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 행위
• 신규임차인에게 과도한 보증금·차임을 요구하여 계약 성사를 어렵게 하는 행위
• 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
• 권리금 계약을 체결한 신규임차인의 입주를 방해하는 행위

이러한 방해행위가 입증되면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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Q. 임대인의 정당한 사유 있는 거절은 어떤 경우인가요?

임대인의 거절이 정당하다고 인정되려면 다음 요건 중 하나를 충족해야 합니다.

• 신규임차인의 경제적 능력이 불충분하거나 신용 문제가 있는 경우
• 신규임차인이 영업 허가를 받을 수 없는 상태일 경우
• 임대차 목적물이 구조상 안전에 문제가 생겼거나 철거 예정인 경우
• 임대인이 직접 영업을 하거나 직계가족에게 상가를 사용할 계획이 명확할 경우

이 외의 사유는 법적으로 ‘정당한 사유’로 인정받기 어렵습니다.

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권리금 회수 방해행위에 대한 임차인의 대응

이씨는 임대차 종료 5개월 전 신규임차인과 권리금 계약을 체결했습니다.
하지만 임대인은 보증금을 두 배로 인상하며 계약을 거절했습니다.

이씨는 임대인의 거절이 권리금 회수를 방해한 것으로 판단하고,
계약서, 문자, 계좌이체 내역 등 증빙자료를 수집한 뒤 손해배상 소송을 제기했습니다.
재판부는 임대인의 요구가 과도하며 정당한 사유가 아니라고 판단하여 이씨의 청구를 인정했습니다.

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타임라인: 권리금 회수 방해 발생 시 임차인의 대응 절차

시점 주요 대응 항목

방해행위 인지 시점	문자·통화·계약서 등 증빙자료 확보
1차 대응	임대인에 내용증명 발송 및 계약 이행 요청
2차 대응	거절 사유에 대한 문서화 요청 및 협의 재시도
법적 대응 시점	민사소송을 통한 손해배상 청구 (3년 이내 가능)

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권리금 회수 방해행위 입증을 위한 주요 증빙자료

임차인이 손해를 입증하기 위해 준비해야 할 주요 자료는 다음과 같습니다.

증빙 항목 구체적 예시

계약 문서	권리금 계약서, 임대차계약서 원본 또는 사본
통신 기록	문자, 이메일, 녹음 파일 등
금융 거래 내역	권리금 지급 또는 반환 관련 이체 내역
임대인의 거절 이유	내용증명 회신, 면담 메모 등

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권리금 회수 방해행위 소송에서의 쟁점

소송에서는 다음 사항이 주로 쟁점이 됩니다.

• 임대인의 거절이 정당한 사유인지 여부
• 임차인이 주선한 신규임차인의 자격 요건 충족 여부
• 권리금 계약이 실제 체결되었는지 여부
• 권리금 회수가 불가능해진 직접적 원인이 임대인인지 여부

임대인의 정당한 사유 없음이 입증될 경우, 손해배상 범위는 권리금 계약 금액 또는 종료 당시 가치 중 낮은 금액이 기준이 됩니다.

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분쟁 예방을 위한 사전 조치 사항

권리금 회수 방해를 예방하기 위해 임차인은 다음을 실천해야 합니다.

• 임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인 주선 및 계약 추진
• 권리금 계약서에 임대인의 동의를 명시
• 신규임차인의 재무상태, 업종 적합성 자료 확보
• 대화 내용 및 진행과정을 문서화하여 보관

이러한 조치는 향후 법적 분쟁 발생 시 결정적인 자료로 활용될 수 있습니다.

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권리금 회수 방해에 따른 손해배상 기준 요약

항목 내용

배상 요건	정당한 사유 없는 임대인의 계약 거절 또는 방해행위
배상 청구 가능 기간	임대차 종료일로부터 3년 이내
배상 한도	권리금 계약 금액 또는 종료 시점 권리금 중 낮은 금액
입증 책임	손해발생은 임차인, 정당 사유는 임대인이 입증

 

 

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