임대인 지위 변경 시 상가 임대차계약의 갱신 처리 방식

임대인 지위 변경의 법적 효과

 

상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따르면, 임차상가건물의 양수인, 상속인, 경매 낙찰자 등은 임대인의 지위를 자동으로 승계합니다.
이러한 승계는 법률에 의한 것이므로, 임차인의 동의나 별도의 통지 없이도 효력이 발생합니다.

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임차인의 계약갱신 요구권 유지

임대인의 지위가 변경되더라도, 임차인은 기존 계약에 따라 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조에 따라, 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며,
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

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임차인의 대항력 요건

임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 다음 두 가지 요건을 충족해야 합니다:

• 건물의 인도: 임차인이 상가건물을 인도받아 점유하고 있어야 합니다.
• 사업자등록 신청: 임차인이 해당 상가건물에 대해 사업자등록을 신청해야 합니다.

이 두 요건을 충족하면, 임차인은 임대인의 지위가 변경되더라도 새로운 임대인에게 임대차계약의 내용을 주장할 수 있습니다.

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임차인의 계약 해지 가능성

임차인은 임대인의 지위가 변경된 경우, 새로운 임대인에게 임대차계약의 구속을 원하지 않는다면,
양도사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 계약을 해지할 수 있습니다.
이 경우, 이전 임대인은 임차인에 대한 보증금 반환채무를 면하지 않습니다.

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임대인 지위 변경 시 임차인의 권리 요약

항목 내용

임대인 지위 승계	법률에 의한 자동 승계
임차인의 계약갱신 요구권	유지됨
임차인의 대항력 요건	건물 인도 및 사업자등록 신청
임차인의 계약 해지 가능성	양도사실을 안 날로부터 상당한 기간 내 이의 제기로 가능

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결론

임대인의 지위가 변경되더라도, 상가건물 임대차보호법에 따라 기존 임대차계약은 자동으로 승계되며,
임차인의 계약갱신 요구권도 유지됩니다.
임차인은 대항력 요건을 충족하고, 계약갱신 요구권 행사 기간을 준수하여 권리를 보호받을 수 있습니다.

 

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