권리금과 보증금, 차임은 어떤 관계일까?

상가 임대차 계약에서는 다음 세 가지 주요 금전 항목이 존재합니다.
각 항목은 용도와 성격이 명확히 구분되며, 법적 적용 범위도 다릅니다.

항목 정의 및 역할

권리금	영업상 이익, 입지, 노하우 등 무형 자산의 대가로 임차인 간에 주고받는 금전
보증금	계약 위반, 연체 시 보전을 위한 담보 성격의 금전
차임	매월 또는 일정 주기로 지급하는 점유 및 사용에 대한 대가

권리금은 보통 임차인 간 또는 임대인이 개입한 3자 간 계약으로 체결되며,
보증금과 차임은 임대인과 임차인 간 임대차계약의 핵심 요소입니다.

아닙니다. 권리금은 임대차계약의 필수 요소가 아니며,
임차인의 영업적 가치나 입지에 대한 자산적 평가에 따라 형성된 금전이므로
법적으로는 임대차계약의 구성 요소가 아니며, 민법상 ‘계약자유의 원칙’에 따라 개별 계약으로 인정됩니다.

반면 보증금과 차임은 상가건물임대차보호법, 민법 등의 규정에 따라 보호받는 계약상의 권리·의무입니다.

한씨는 신규 임차인에게 보증금 외에 권리금 명목으로 3천만원을 요구했습니다.
하지만 계약서에는 권리금 내역이 명시되지 않았고, 임대인도 권리금 수수 사실을 몰랐습니다.

신규 임차인이 입점 직후 계약이 해지되자, 권리금 반환을 요구했지만
법원은 계약상 명시되지 않은 권리금은 반환 대상이 아니라며, 손해배상 청구를 기각했습니다.

이처럼 권리금은 별도 계약서와 임대인의 인지 여부에 따라 법적 효과가 달라집니다.

구분 권리금 보증금 차임

임차인이 권리금을 보증금이나 차임으로 오해하고 계약서에 명시하지 않으면
권리금 반환이나 회수 기회를 상실할 수 있습니다.

따라서 계약 시 금전 항목별 명확한 분리와 문서화를 통해 혼동을 방지하고,
특히 권리금 계약은 별도의 문서와 임대인의 동의를 확보하는 것이 중요합니다.

일부 임대인은 권리금 수수에는 개입하지 않지만,
신규 임차인에게 보증금을 기존보다 대폭 상향 요구함으로써 사실상 권리금 효과를 누리려는 경우도 존재합니다.

이러한 경우에는 상가건물임대차보호법 제10조의4의 ‘권리금 회수 방해행위’로 해석될 여지가 있으므로,
임차인은 사전 협의 및 계약서 작성을 통해 법적 대응을 준비해야 합니다.

권리금은 임차인의 영업 가치를 반영한 민사상 계약금이며,
보증금·차임과는 법적 성격, 보호 대상, 반환 가능성 측면에서 분명한 차이가 있습니다.

정확한 계약서 작성과 각 항목의 구분은 향후 분쟁을 예방하고 권리를 보호하는 데 필수적인 요소입니다.

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