임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응
질문:
주택의 임차인이 약정기간 1년으로 임대차계약 체결 후 6개월이 경과한 시점에서 임차인의 개인적 사유로 임대인에게 일방적으로 임대차해지를 요구하며 보증금의 반환 및 월 차임지급을 거절하고 있습니다. 상기상황에서 임대인은 임차인의 계약해지 요구를 약정기간 존속을 이유로 거절할 수 있는가? 즉 임차인의 사정에 의한 것이므로 새로운 임차인이 정해지고 그때 보증금을 반환해도 되는지 알고 싶습니다. 임차인이 월 차임지급을 거절할 경우 차임연체가 2기이상인 경우 임대인은 차임연체를 이유로 계약 해지할 수 있는지요?
답변:
1. 임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응
주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대차의 존속기간은 2년으로 한다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차계약의 약정기간이 1년인 경우에도, 임대차계약은 원칙적으로 2년 동안 존속됩니다.
위 사례에서 임차인이 임대차계약을 해지하려는 이유는 임차인의 개인적 사유에 불과합니다. 따라서 임대인은 임차인의 계약해지 요구를 약정기간 존속을 이유로 거절할 수 있습니다.
임대인은 임차인에게 계약해지 요구를 거절하는 내용의 통지를 해야 합니다. 통지에는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다.
- 계약해지 요구를 거절한다는 내용
- 계약기간의 존속
- 임차인이 월 차임 및 연체료를 지급할 의무
임대인이 임차인의 계약해지 요구를 거절하고 임대차계약이 존속하는 경우, 임차인은 월 차임 및 연체료를 지급해야 합니다.
2. 임차인의 월 차임지급 거절에 대한 임대인의 대응
임차인이 월 차임지급을 거절하는 경우, 임대인은 임차인에게 차임지급을 독촉해야 합니다. 임대인이 차임지급을 독촉하고도 임차인이 차임을 지급하지 않는 경우, 임대인은 임차인에게 차임지급을 청구할 수 있습니다.
임대인이 임차인에게 차임지급을 청구하는 방법은 다음과 같습니다.
- 민사소송을 제기하여 차임지급을 청구하는 방법
- 지급명령을 신청하여 차임지급을 청구하는 방법
임대인이 임차인에게 차임지급을 청구하여 승소한 경우, 임대인은 임차인에게 승소 판결문을 근거로 차임지급을 강제집행할 수 있습니다.
임차인이 월 차임을 2기 이상 연체하는 경우, 임대인은 임차인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 계약해지를 통지하고 임차인이 계약해지에 동의하지 않는 경우, 임대인은 법원에 계약해지를 청구할 수 있습니다.
임대인이 임차인에게 계약해지를 청구하여 승소한 경우, 임대인은 임차인에게 계약해지에 따른 보증금반환채권을 행사할 수 있습니다.
결론
위 사례에서 임대인은 다음과 같이 대응할 수 있습니다.
- 임차인에게 계약해지 요구를 거절하는 내용의 통지를 합니다.
- 임차인에게 월 차임 및 연체료를 지급할 의무를 독촉합니다.
- 임차인이 월 차임을 2기 이상 연체하는 경우, 임차인에게 계약해지를 통지합니다.
임대인이 위와 같이 대응하면, 임대차계약을 유지하면서 임차인으로부터 차임 및 연체료를 지급받을 수 있습니다.
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