최상층세대만 사용하는 옥상, 공용부분일까 전유부분일까?

최상층세대만 사용하는 옥상, 공용부분일까 전유부분일까?

 

 

 

 

 

질문:

1. 최상층세대만 사용할 수 있도록 구획된 아파트옥상은 공용부분일까요?
2. 옥상 누수가 발생한 경우, 누수 보수는 누가 해야 할까요?

 

 

관련 법조항:

• 집합건물법 제3조(공용부분)
• 집합건물법 제6조

 

 

사례:

아파트 옥상으로 나가는 비상문과는 별도로 최상층세대의 다락방에서 옥상으로 출입할 수 있는 미닫이 문이 있고 옥상바닥에 툇마루타일이 설치되어 있으며 일정구간 휀스(울타리가) 설치되어 최상층세대에서 이용할 수 있도록 되어 있습니다. 그런데 이부분에 누수가 발생하는 문제가 생겼습니다.

 

답변:

1. 최상층세대만 사용할 수 있도록 구획된 아파트옥상은 공용부분으로 볼 가능성이 높으나, 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

집합건물법 제3조에 따르면, 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분에 해당합니다. 일반적으로 옥상은 공용부분에 해당할 가능성이 높습니다.

 

그러나, 귀하의 경우 옥상이 최상층세대의 다락방에서 출입할 수 있도록 구획되어 있고, 일정구간 휀스(울타리가) 설치되어 최상층세대에서 이용할 수 있도록 되어 있다고 하셨습니다. 이러한 사정은 옥상이 최상층세대의 전유부분으로 사용되고 있다는 점을 시사할 수 있습니다.

 

따라서, 옥상 부분이 공용부분으로 볼 수 있는지 여부는 대장상 기재, 건물등기부의 기록, 옥상 부분의 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

2. 누수가 옥상 부분의 하자로 인한 것이고 옥상 부분이 공용부분에 해당한다면, 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 관리단에게 책임이 있다고 보아야 합니다.

다만, 누수가 옥상의 하자로 인한 것으로서 해당 옥상이 전유부분에 해당한다면 그 누수에 관한 비용은 해당 전유부분의 구분소유자가 부담해야 할 것으로 사료됩니다.

 

한편, 집합건물법 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있습니다. 따라서 개별 전유부분의 누수의 원인이 밝혀지지 않은 경우, 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정되므로 마찬가지로 관리단이 그에 대한 책임을 지게 됩니다.

 

따라서, 귀하의 경우 누수의 원인이 밝혀지지 않은 것으로 보이므로, 관리단이 누수에 관한 비용을 부담해야 할 것으로 보입니다. 다만, 누수의 원인이 밝혀진다면 그에 따라 누수 비용의 부담 주체가 달라질 수 있습니다.

 

 

마무리:

최상층세대만 사용할 수 있도록 구획된 아파트옥상이 공용부분인지 전유부분인지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 다르게 판단될 수 있습니다. 따라서, 누수의 원인과 책임소재를 명확히 하기 위해서는 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.