경매 진행 중인 주택 임차권등기신청, 배당요구만으로 가능할까?

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질문:

임차권등기신청 요건 중 계약기간의 만료가 있습니다.

만약 임대차계약기간은 남아있으나 경매가 진행중인 주택임차인이 배당요구를 한경우 계약해지의 의사표시를 한것이므로 배당요구신청일을 기준으로 계약이 만료된 것으로 보고 임차권등기신청을 할 수 있는지요?

 

관련 법조항:

• 민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위)
• 주택임대차보호법 제3조의2(임차인의 경매신청권)
• 대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결

 

 

사례:

2023년 7월 1일, 2024년 7월 1일까지 임대차계약을 체결한 주택에 대하여 경매가 개시되었습니다. 임차인은 2023년 8월 1일에 배당요구를 하였습니다.

 

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답변:

네, 할 수 있습니다.

 

배당요구는 임차인이 보증금반환을 요구하는 의사표시라고 볼 수 있으므로, 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 만료하지 아니하였음에도 불구하고 경매법원에 배당요구를 하는 것은 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이고, 이는 해지의 의사표시가 담겨져 있는 것이라 해석할 수 있습니다.

 

따라서, 임차권등기의 시점이 경매개시결정기입등기 이전이면 별도로 배당요구를 할 필요 없이 당연 배당을 받게 되고, 이후이면 배당요구를 함으로써 배당을 받을 수 있게 됩니다. 경매개시결정기입등기 후에 임차권등기를 한 임차인이 배당요구를 할 수 있는 시한은 경매법원이 정한 배당요구의 종기까지입니다(｢민사집행법｣ 제84조제1항).

 

결론적으로, 배당요구를 한 임차인은 임대차계약이 종료된 것으로 보아 임차권등기신청을 할 수 있습니다.

 

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추가사항:

임차인이 배당요구를 함으로써 임대차관계가 종료된 것으로 볼 수 있는 근거는 대법원 판례입니다. 대법원은 1996년 7월 12일 선고한 94다37646 판결에서 "양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다고 할 것이다."라고 판시하였습니다.

 

따라서, 임차인이 경매가 진행 중인 주택에 대하여 배당요구를 한 경우, 임대차관계가 종료된 것으로 보아 임차권등기신청을 할 수 있습니다.