기존채권을 보증금으로 전환하면 임차인 보호되나?

기존 채권을 보증금으로 전환한 경우에도 임차인 보호가 가능한가?

기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 인정됩니다. 다만, 임대차계약이 통정허위표시에 해당하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 보호받지 못할 수 있습니다.

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개요

기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도, 주택임대차보호법상 대항력 요건을 충족하면 임차인으로서 보호받을 수 있습니다. 단, 계약이 통정허위표시에 해당하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 보호가 제한될 수 있습니다.

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대법원 판례로 본 임차인 보호 기준

대법원은 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건을 충족하면 대항력이 인정된다고 판시하였습니다.

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대항력 인정 요건 정리

임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 임대차계약의 성립
• 주택의 인도
• 주민등록의 완료

이러한 요건을 충족하면, 기존 채권을 보증금으로 전환한 경우에도 대항력이 인정됩니다.

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통정허위표시의 예외적 적용

임대차계약이 통정허위표시에 해당하는 경우에는 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 실제로 거주하지 않으면서 임차인으로서의 지위를 주장하는 경우 등이 이에 해당합니다.

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상가건물임대차보호법의 적용

상가건물임대차보호법에서도 유사한 법리가 적용됩니다. 상가건물의 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 상가건물의 인도와 사업자등록의 완료가 필요합니다.

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소액임차인의 최우선변제권

소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 위해서는 대항력 요건을 충족하고, 확정일자를 받아야 합니다.

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실제 사례를 통한 이해

한 사례에서, 채권자가 기존 채권을 보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하고 주택에 거주한 경우, 대법원은 임차인의 대항력을 인정하였습니다. 

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법률 조항 요약

법률 조항 내용

주택임대차보호법 제3조 제1항	임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록 완료 시 대항력 인정
주택임대차보호법 제8조	소액임차인의 최우선변제권 규정

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결론

기존 채권을 보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도, 주택임대차보호법상 대항력 요건을 충족하면 임차인으로서 보호받을 수 있습니다. 단, 계약이 통정허위표시에 해당하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 보호가 제한될 수 있습니다.

 

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