다주택자 대출, 취득세, 양도세, 재산세까지 2025년 변경 사항 총정리

올해 초, 다주택자도 규제지역에서 주택담보대출을 받을 수 있게 되었다는 소식이 전해졌습니다. 3월 2일부터 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 부동산 규제지역에서 주택을 매수할 때 주택담보대출이 허용된 것입니다. 연합뉴스 보도에 따르면, 이때 대출 한도는 주택 가치의 30%까지라고 합니다. 이에 따라 대출 및 세금 관련 규정에 혼란을 겪는 분들이 많아졌습니다. 본 글에서는 다주택자의 대출과 세금 관련 변경 사항을 상세하게 다뤄보고자 합니다.

1. 다주택자 대출 규제 완화

기존에는 다주택자가 주택담보대출(주담대)을 받는 것이 사실상 불가능했습니다. 하지만 2023년 3월 2일부로 규제가 완화되면서 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60% 비율로 대출이 가능해졌습니다.

• LTV는 주택담보인정비율의 약자로, 주택 가치 대비 대출 가능한 금액의 상한선을 의미합니다. 즉, 주택 시세에 따라 받을 수 있는 대출 비율을 나타냅니다.

현재 서울 용산구와 강남 3구(서초, 강남, 송파)를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제되었습니다. 또한, 기존에는 대출이 불가능했던 임대 매매사업자들도 규제 완화에 따라 대출을 받을 수 있게 되었으며, 이 경우에도 다주택자와 동일한 LTV가 적용됩니다.

다주택자 주택담보대출 신청 절차는 다음과 같습니다.

1. 매물 확인: 구매를 희망하는 지역의 매물 정보 파악
2. 대출 가능 금액 확인: 은행 문의를 통해 대략적인 대출 한도 확인
3. 매물 실사: 구매 대상 주택의 현장 실사 진행
4. 사전 협의: 가계약 전, 대출 불가 시 계약금 반환 등 제반 사항에 대해 사전 협의
5. 등기부등본 확인: 매도인 및 매물 상태가 계약 내용과 일치하는지 확인
6. 가계약금 입금: 등기부등본 확인과 매물 상태에 이상이 없음을 확인 후 가계약금 지급
7. 사전 준비: 정식 계약을 위한 매매계약서 작성, 이사 날짜 조율, 필요 서류 준비
8. 대출 신청: 은행에 자금 대출 신청

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2. 다주택자 취득세 변경

주택을 취득하면 취득세를 납부해야 합니다. 이는 매매 대금과 별개로 주택 소유권 취득에 부과되는 세금으로, 2022년 하반기 이후 완화된 정책이 적용되고 있습니다.

변경 전후 취득세율 비교표

소유 주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

변경 후 취득세율 비교표 (2022년 12월 21일 이후 잔금 지급건)

소유 주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
2주택	1~3%	1~3%
3주택	6%	4%
4주택 이상	6%	6%

사례를 통한 취득세 계산

김현지 씨는 분당에 1주택을 소유 중이지만, 서울 서초구에 20억 원짜리 아파트를 추가로 구매하여 일시적 2주택자가 되었습니다.

• 기존 정책 적용 시: 서초구는 조정대상지역이므로, 취득세 8%에 지방교육세 0.4%를 더한 세율을 적용받아 총 1억 6,800만 원의 세금을 납부해야 합니다.
• 변경 정책 적용 시: 현지 씨는 취득세 3%에 지방교육세 0.4%를 더한 세율을 적용받아 약 6,800만 원의 세금을 내게 됩니다.

결과적으로, 현지 씨는 약 1억 원의 세금을 절감할 수 있게 됩니다.
취득세 외에도 주택을 매입할 때 농어촌특별세, 지방교육세, 인지세 등이 부과될 수 있습니다. 다만, 이러한 세율 완화 혜택은 2022년 12월 21일 이후 잔금을 지급하는 경우에만 적용됩니다.

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3. 다주택자 종합부동산세(종부세) 변경

2023년 상반기에 종합부동산세의 기본공제금액이 기존 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정되었습니다. 따라서 소유한 주택의 공시가격 합산액이 9억 원을 넘지 않으면 종부세를 납부하지 않아도 됩니다.

다주택자에 대한 중과세율도 완화되었습니다. 기존에는 2주택 이상을 소유하고 조정대상지역에 주택을 보유한 경우 중과세율 1.2~6.0%가 적용되었지만, 이제는 일반세율인 0.5~2.7%로 과세됩니다.

또한, 과세표준 12억 원을 초과하는 3주택 이상 다주택자에게는 여전히 중과세율이 적용되지만, 최고세율이 기존 6%에서 5%로 인하되었습니다.

2025년 부동산 변경 사항 핵심 요약

• 다주택자 대출: 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 LTV 60%까지 주택담보대출 가능.
• 다주택자 취득세: 2주택자는 조정/비조정지역 관계없이 1~3%, 3주택자는 조정지역 6%, 비조정지역 4%, 4주택자 이상은 조정/비조정지역 관계없이 6% 중과세율 적용.
• 다주택자 종부세: 기본공제금액 9억 원으로 상향, 조정지역 2주택 이상 소유자 중과세율 해제(일반세율 적용), 과표 12억 초과 3주택자 이상 최고세율 5%로 인하.