상가건물임대차보호법이란? 임대인과 임차인이 반드시 알아야 할 핵심 내용

 

 

 

상가 임대차계약을 체결할 때, ‘상가건물임대차보호법’을 모르고 계약하는 경우가 적지 않습니다.
임차인 입장에서는 갑작스러운 계약 해지, 보증금 미반환, 권리금 손실 등으로 큰 피해를 볼 수 있고,
임대인도 법에 대한 오해로 인해 분쟁에 휘말릴 수 있죠.

이번 포스팅에서는 ‘상가건물임대차보호법’의 핵심 내용을
임차인과 임대인 입장에서 모두 정리해드릴게요.

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상가건물임대차보호법이란?

‘상가건물임대차보호법’은 상가를 임차해 영업하는 임차인을 보호하기 위해
2001년에 제정된 민법의 특별법입니다.
특히 상가 임대차에서 사회·경제적으로 약자인 임차인이 쉽게 쫓겨나는 것을 막고,
안정적인 영업환경을 보장하기 위해 만들어졌습니다.

적용대상과 예외

• 적용 대상: 건물의 일부 또는 전부를 영업용으로 사용하는 임대차
• 적용 예외: 환산보증금이 일정 금액(서울 기준 9억 원)을 초과할 경우, 일부 조항만 적용됨

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임차인을 보호하는 주요 조항

✔️ 대항력과 우선변제권

• 대항력: 상가를 인도받고 사업자등록을 하면,
  임대인이 바뀌어도 계약을 유지할 수 있음
  (상가건물임대차보호법 제3조)
• 우선변제권: 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면,
  경매 시 다른 채권자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있음
  (제5조)

✔️ 임차권등기명령 제도

• 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우,
  임차인은 단독으로 임차권등기명령을 신청 가능
  → 대항력과 우선변제권 유지
  (제6조)

✔️ 계약갱신요구권 (최대 10년 보호)

• 임차인은 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신요구 가능
• 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가
• 최대 10년간 계약갱신요구권 행사 가능
  (제10조 제1항)

✔️ 묵시적 갱신

• 갱신 거절 통지가 없을 경우,
  전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신
  (제10조 제4항)

✔️ 권리금 보호

• 임차인이 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 경우,
  임대인은 정당한 사유 없이 방해 금지
  (제10조의4)

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임대인을 위한 최소한의 보호장치

상가임대차보호법은 임차인만을 위한 법은 아닙니다.
신뢰를 저버리는 임차인으로부터 임대인을 보호하는 조항도 있습니다.

✔️ 갱신요구 거절 사유

임대인은 다음과 같은 경우 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

• 임차인이 3개월 이상 차임 연체
• 무단 전대
• 임대인의 직접 사용 또는 공사 필요 시
  (제10조 제1항)

✔️ 권리금 회수 제한

• 임대인이 해당 상가를 1년 6개월 이상 사용하지 않을 계획일 경우,
  권리금 회수 방해에 대한 책임 없음
  (제10조의4 제2항)

✔️ 차임연체로 인한 계약해지

• 임차인이 차임을 3개월 이상 연체하면
  임대인은 계약 해지 가능
  (제10조의8)

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전문가 조언: 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지

1. 환산보증금 초과 여부
   → 보호받을 수 있는 조항이 달라지므로 계약 전 확인 필수
2. 사업자등록 및 확정일자
   → 대항력과 우선변제권 확보의 핵심 요건입니다
3. 계약서에 권리금 조항 명시
   → 분쟁 예방을 위해 권리금 회수 관련 내용을 명확히 기재하세요

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마무리하며

‘상가건물임대차보호법’은
임대차 관계에서 발생할 수 있는 분쟁을 줄이고,
임차인의 안정적인 영업활동을 보장하는 중요한 법입니다.

하지만 임대인과 임차인 모두 법을 정확히 이해하지 못해
분쟁으로 이어지는 사례가 많습니다.

계약 전 법률전문가와의 상담을 통해
위험을 최소화하는 것이 가장 안전한 방법입니다.