상가임대차보호법, 모든 상가에 적용될까? 보호 대상 상가 기준은?

 

 

사업을 준비하면서 가장 먼저 고려해야 할 것은 바로 ‘공간’입니다.
하지만 단순히 건물을 빌린다고 해서 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 건 아닙니다.

“내 가게도 보호받을 수 있을까?”
상가임대차보호법이 적용되는 ‘상가건물’의 기준에 대해 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

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상가임대차보호법, 어떤 상가에 적용될까?

상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법으로,
‘영리 목적의 영업용 건물’을 대상으로 합니다.

즉, 단순히 건물에 입주했다고 해서 자동으로 보호받는 것이 아니라
사업자등록이 가능한 건물이어야 하며, 실제로 영업용으로 사용하고 있어야 합니다.

✅ 중요한 판단 기준은 다음과 같습니다:

• 사업자등록 대상인지 여부
• 실제로 영업에 사용되는지 여부 (현황 판단)
• 임대인과 임차인의 ‘영업용 사용’ 합의 여부

공식 문서인 건축물대장에 ‘상가’로 표시되지 않았더라도
현장에서 실제로 영업이 이뤄지고 있다면 보호받을 수 있습니다.

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비영리단체나 창고는 보호 대상이 아닐 수 있다?

다만 아래의 경우에는 상가건물임대차보호법의 보호 대상에서 제외됩니다:

• 교회, 자선단체, 어린이집 등 비영리민간단체
  (→ 고유번호로 등록하며, 사업자등록 대상이 아님)
• 단순 보관용 창고, 예술 작업실 등 사실행위만 이뤄지는 공간
  (→ 영리 목적의 ‘영업행위’가 없음)

하지만 공장이나 창고라도 판매, 상담, 계약 등의 영업행위가 함께 이뤄진다면
영업용으로 인정되어 보호 대상이 될 수 있습니다.

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관련 판례로 살펴보는 적용 기준

“상가건물에 해당하는지는 건축물대장 등의 공부상 표시가 아닌
건물의 현황·용도 등에 비추어 실질적으로 영업용으로 사용되었는지 여부로 판단해야 한다.”
– 대법원 2011.7.28. 선고 2009다40967 판결

이 판례는 단순히 겉으로 보이는 용도가 아니라
실제 사용 실태를 기준으로 보호 여부를 따진다는 점에서 중요합니다.

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전문가 조언: 계약 전 반드시 '용도 합의'를 명확히!

임차인이 사업자등록을 했다고 하더라도,
임대인과 ‘영업용 사용’에 대한 명확한 합의가 없었다면
상가임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다.

계약서에 ‘영업용 사용 목적’이 명시되어 있는지,
임대인의 동의 하에 사업자등록이 이루어졌는지를 꼭 확인하세요.

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정리하며: 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는?

✔ 사업자등록이 가능한 건물이어야 하고
✔ 실제로 영업용으로 사용되고 있어야 하며
✔ 임대인과의 합의가 계약 시점에 있어야 합니다.

임대차계약을 체결하기 전,
상가건물임대차보호법 적용 요건을 체크하는 것이 분쟁을 예방하는 첫걸음입니다.

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상가 분쟁이나 보증금 반환, 신규임차인 문제로 고민 중이라면
전문가의 상담을 통해 사전에 위험을 차단하세요.
상가임대차보호법, 제대로 알고 제대로 지키는 것이 중요합니다.