상가임대차 계약 시 꼭 알아야 할 ‘환산보증금’의 의미와 기준

 

상가를 임대하려고 하는데 ‘환산보증금’이 무엇인지 몰라서 당황하셨나요?
중개보수를 계산하거나 상가임대차보호법의 적용 여부를 따질 때 이 개념이 아주 중요합니다.
특히 임대료가 고정되지 않은 상가의 경우, 환산보증금이 법 적용을 좌우할 수도 있어 반드시 알고 있어야 합니다.

이번 글에서는 환산보증금의 개념, 계산 방식, 지역별 기준금액까지 모두 정리해드립니다.

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✅ 환산보증금이란 무엇인가요?

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

이 계산식은 단순하지만 중요한 의미를 담고 있습니다.
‘보증금 외에 월세가 있는 경우’ 해당 금액을 월세 100배로 환산하여 보증금과 더한 총액이 바로 환산보증금입니다.

예를 들어,

• 보증금 5천만 원, 월세 100만 원 → 환산보증금 = 1억 5천만 원
• 보증금 1억 원, 월세 900만 원 → 환산보증금 = 10억 원

이처럼 월세가 클수록 환산보증금도 급격히 상승합니다.

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✅ 환산보증금이 중요한 이유

1. 상가임대차보호법 적용 여부 판단
   상가임대차 계약에서 환산보증금이 지역별 기준을 초과하면,
   상가임대차보호법의 일부만 적용되고 전체 보호를 받지 못할 수 있습니다.
2. 중개보수 계산 기준
   부동산 중개수수료는 환산보증금을 기준으로 합니다.
   공인중개사는 거래금액(환산보증금)의 0.9% 이내에서 보수를 청구할 수 있습니다.

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✅ 지역별 환산보증금 기준 (2024년 기준)

구분 환산보증금 기준금액

서울특별시	9억 원
수도권 과밀억제권역 (서울 제외) 및 부산광역시	6억 9천만 원
광역시(부산 제외), 세종시, 파주시, 화성시 등	5억 4천만 원
그 외 지역	3억 7천만 원

이 기준을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법의 임차인 보호조항 일부가 제외될 수 있으므로,
임대차 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

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✅ 실무상 주의할 점

• 공인중개사가 월세 외에 부가세나 관리비까지 포함해 환산보증금을 계산하는 경우도 있습니다.
• 계약서 작성 시, 월세와 관리비 항목을 명확히 구분했는지 반드시 확인하세요.
• 중개보수 청구 기준이 합리적인지 검토해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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✅ 전문가 조언

상가임대차보호법의 적용은 단순히 보증금만으로 판단하는 것이 아닙니다.
환산보증금을 기준으로 판단하므로, 월세가 많을 경우 생각보다 쉽게 기준을 초과하게 됩니다.

계약 전 반드시

• 환산보증금을 계산해보고
• 자신이 법의 전면적 보호 대상인지
• 중개보수가 적정한지

공인중개사에게 정확하게 확인하셔야 합니다.

특히 고액 월세 상가를 임대하려는 경우, 법적 보호를 제대로 받지 못할 수 있으므로
전문가 상담을 통해 계약 구조를 조정하거나, 임차 조건을 다시 협의하는 것이 필요합니다.

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상가임대차보호법, 환산보증금, 중개보수 계산, 임대인과 임차인의 권리
이 네 가지 키워드를 꼭 기억하시고, 현명한 계약을 체결하세요!

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