상가건물 양도인과 양수인, 누구에게 보증금 청구하나

상가건물 양도 시 임대인의 지위와 보증금 반환 책임의 이전

상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따르면, 임차인이 대항력을 갖춘 경우 상가건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이에 따라 임대차보증금 반환 의무도 양수인에게 이전되며, 기존 임대인인 양도인의 보증금 반환 책임은 소멸합니다.

대법원 판례(1995.5.23. 선고 93다47318 판결)에서도 이러한 법리를 확인할 수 있습니다.

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임차인의 대항력 요건과 그 중요성

임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 상가건물의 인도와 사업자등록을 완료해야 합니다. 이러한 요건을 충족하지 못한 경우, 양수인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 없으며, 기존 임대인인 양도인에게 청구해야 할 수 있습니다.

따라서 임차인은 임대차계약 체결 시 대항력 요건을 충족시키는 것이 중요합니다.

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임대차 종료 후 상가건물 양도 시의 보증금 반환 책임

임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 상가건물이 양도된 경우, 양수인은 임대인의 지위를 승계하며 보증금 반환 의무도 부담하게 됩니다. 이는 상가건물임대차보호법 제9조 제2항 및 대법원 판례(2002.9.4. 선고 2001다64615 판결)에 근거합니다.

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임차인의 임대인 지위 승계 거부와 그 효과

임차인은 상가건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 원하지 않을 경우, 건물 양도 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 기존 임대인인 양도인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이는 대법원 판례(2002.9.4. 선고 2001다64615 판결)에서 확인할 수 있습니다.

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연체차임 및 관리비의 책임 주체

상가건물의 소유권이 이전되기 전에 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도 절차가 없는 한 양수인에게 이전되지 않으며, 기존 임대인인 양도인만이 임차인에게 청구할 수 있습니다. 이는 대법원 판례(2017.3.22. 선고 2016다218874 판결)에 근거합니다.

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임대차보증금 반환 청구 대상 요약

상황 보증금 반환 청구 대상

대항력 있는 임차인이 건물 양도 전에 있는 경우	양수인
대항력 없는 임차인이 건물 양도 전에 있는 경우	양도인
임대차 종료 후 보증금 미반환 상태에서 건물 양도	양수인
임차인이 임대인 지위 승계를 거부한 경우	양도인

 

 

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