상가임대차 계약갱신요구권 10년, 전임 임차인의 계약기간도 포함되나요?

상가임대차 계약갱신요구권 10년, 전임 임차인의 계약기간도 포함되나요?

현실에서 벌어진 갈등 상황

“계약은 5년 넘게 된 거잖아요. 갱신요구 못 해요.”
임차인 B씨는 당황했습니다. 그는 상가를 3년간 운영해왔고, 계약 갱신을 요구하려 했지만 임대인은 “전 임차인의 임대기간도 포함해 이미 5년을 넘었다”며 갱신을 거절했습니다. 과연 이 주장은 법적으로 타당할까요?

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사례 요약

• 임차인 A: 2016.1.8 ~ 2021.1.7 (약 5년 계약)
• 임차인 B: 2017.11.8 신규계약 → 2021.1.7 종료
• B는 1년 추가 갱신해 2022.1.7까지 임차
• 계약서 특약: “전 임차인의 임대차기간을 승계함”

임대인은 “전체 5년 초과”를 이유로 계약갱신요구권을 부정. B는 계약갱신요구권 행사 가능 여부로 분쟁 발생.

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계약갱신요구권의 법적 기산점은 언제인가요?

상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 **“최초 임대차일부터 10년”**으로 명시합니다.
즉, B의 입장에서 '최초 임대차일'은 본인이 임대인과 직접 계약한 날인 2017.11.8이 됩니다.

 

📌 특약으로 전 임차인의 기간을 포함할 수 있나요?

결론은 일반 특약만으로는 불가능합니다.
해당 사례에서도 임대인은 “특약 9항에 따라 전 임대차기간을 포함”한다고 주장했지만, 법적 효력은 부정되었습니다. 이유는 다음과 같습니다:

1. 명확한 임차권 양도 계약이 아닌 이상, 기존 계약은 종료됨
2. 신규 임대차계약 체결은 새로운 권리·의무 관계로 간주
3. 임차인의 권리를 제한하려면 구체적 설명 및 동의가 필요함

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전 임차인의 기간도 포함하고 싶다면 어떻게 해야 하나요?

임대인이 전 임차인의 기간까지 포함해 계약갱신요구권의 10년 기산점을 앞당기고자 한다면, 다음 요건을 갖춘 **‘임차권 양도 계약’**이 필요합니다.

 

✅ 임차권 양도 방식 요건

• 기존 임차인의 임차권을 신규 임차인에게 양도
• 임대인의 명시적 동의가 필요
• ‘임차권 양도 계약서’ 및 ‘양도 승낙서’ 등 객관적 증빙 필요
• 신규 임차인이 기산점 변경에 동의했다는 설명 자료 필요

이런 구조가 갖추어져야만 기산점이 종전 임차계약일로 소급될 수 있습니다.

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조언 및 대응방안

• 계약서에 기산점 관련 특약이 있다 하더라도, 단순한 문구만으로는 임차인의 계약갱신요구권을 제한할 수 없습니다.
• 임대차계약 체결 시 설명의무 이행 여부, 임차인의 동의서명 유무 등도 분쟁 시 판단 요소가 됩니다.
• 신규임차인의 갱신권을 제한하고자 한다면, 반드시 임차권 양도 계약 구조를 갖추고 서면 증거를 확보해야 합니다.

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핵심 요약

• 상가임차인의 계약갱신요구권은 본인의 최초 임대차일부터 10년 계산합니다.
• 단순한 특약으로 전 임차인의 기간을 포함시킬 수는 없습니다.
• 이를 위해서는 임차권 양도 계약과 임대인의 동의가 필수입니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

상가임대차 계약갱신요구권, 임차권 양도 없이 전 계약기간도 합산되나요?

아니요. 임차권 양도 없이 단순한 계약 승계나 특약으로는 이전 임차인의 임대기간을 갱신요구권 산정에 포함할 수 없습니다.

임대차 계약에 "전 임대기간을 포함한다"는 특약을 넣으면 효력 있나요?

효력은 없습니다. 임차인의 권리 제한은 명확한 설명과 동의, 임차권 양도계약이 병행되어야 법적 효력이 인정됩니다.

임차권 양도계약은 어떤 문서로 증빙할 수 있나요?

'임차권 양도 계약서', '양도 승낙서', '임대인의 설명서 및 동의서', '3자 간 합의서' 등이 필요합니다. 모두 서면으로 보관해야 합니다.