상가임대차 재계약 시 임대료 인상, 최대 몇 %까지 가능한가요?

상가임대차 재계약 시 임대료 인상, 최대 몇 %까지 가능한가요?

 

현실 속 분쟁 상황

“임대인이 재계약하면서 월세를 15% 올려달라고 합니다. 갑작스러운 인상 요구, 거절해도 되는 걸까요?”

 

상가를 운영하는 자영업자 A씨는 계약기간이 끝나가자 임대인으로부터 ‘보증금은 그대로, 월세만 15% 인상하자’는 재계약 제안을 받았습니다. 갑작스러운 임대료 인상 요구에 부담을 느낀 A씨는 법적으로 가능한 인상폭이 있는지 알아보고자 상담을 의뢰했습니다.

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사례 요약

• 임차인 A는 서울 소재 상가에 입점해 2년간 장사를 해왔습니다.
• 임대차계약이 종료되어 재계약을 앞두고, 임대인 B는 기존 월세 200만 원에서 230만 원으로 올리자는 조건을 제시했습니다.
• 임차인은 인상률이 과도하다며 상가임대차보호법상 인상 한도를 확인하고자 했습니다.

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상가임대차 재계약 시 임대료 인상 한도는?

상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 따르면,
임대인은 계약갱신 시 보증금이나 차임(월세)을 5%를 초과하여 증액 청구할 수 없습니다.

단, 이 규정은 환산보증금이 대통령령으로 정한 기준 이하인 상가에만 적용됩니다.

 

🔹 환산보증금이란?

보증금 + (월세 × 100)

서울 기준으로 2024년 현재 9억 원 이하일 경우 상가임대차보호법이 적용됩니다.

 

📌 관련 법령

상가건물임대차보호법 제11조 제1항

“계약의 갱신 또는 임대차 조건의 변경을 요구하면서 보증금이나 차임을 증액하는 경우에는 대통령령으로 정하는 비율을 초과하지 못한다.”

 

시행령 제4조

“상한요율은 5퍼센트로 한다.”

정리하면 다음과 같습니다:

구분	환산보증금 9억 원 이하	환산보증금 9억 원 초과
법 적용	상가임대차보호법 적용	적용 제외
인상 한도	5% 이내	제한 없음 (협의 가능)

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임대인이 5% 초과 인상을 요구하면 어떻게 대응해야 하나요?

임차인은 다음과 같이 대응할 수 있습니다:

1. 계약 전 서면 확인 요구
   임대인의 요구 조건을 서면으로 요청하고 검토합니다.
2. 법령 근거로 협의 요청
   5% 상한 규정을 제시하여 합리적인 선에서 협상을 유도합니다.
3. 공익법무기관·지자체 상담 활용
   분쟁 가능성이 있다면 관할 법률구조공단이나 시·군·구 무료법률상담을 활용해 초기 대응합니다.

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전문가 조언

실무에서 자주 발생하는 오해는 “임대인은 얼마든지 인상 가능하다”는 주장입니다.
그러나 환산보증금 요건을 충족하는 상가는 법으로 보호받으며, 계약 후 1년 이내에는 인상도 불가합니다.

 

📌 대법원 판례에서도 다음과 같이 판시하고 있습니다.

 

대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다36457 판결

“임대차보호법상 상한요율 초과 증액은 그 초과 부분에 한하여 무효이며, 임차인은 초과분 지급의무가 없다.”

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핵심 요약

• 상가임대차 재계약 시 임대료 인상은 5% 이내만 가능
• 단, 환산보증금 9억 원 초과 시 법 적용 제외 → 협의 필요
• 인상은 계약일 또는 직전 증액일로부터 1년이 지나야 가능

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

상가임대차 계약기간은 얼마나 가능한가요?

상가임대차 계약은 일반적으로 1~2년 단위로 체결되며,
임차인은 10년까지 계약갱신을 요구할 권리가 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의2).

 

임대료를 1년에 두 번 인상할 수 있나요?

아닙니다. 임대인은 임대료 인상 후 1년이 경과해야 추가 증액 청구가 가능합니다(상가건물임대차보호법 제11조 제2항).

 

환산보증금이 9억 원을 초과하면 무조건 협의 대상인가요?

네. 이 경우 상가임대차보호법의 임대료 인상 상한 규정은 적용되지 않으며, 임대인·임차인이 사적 자치 원칙에 따라 협의해야 합니다.