상가 경매 시 선순위 대항력있는 임차인의 영업권 보장받을 수 있을까요?
관련 법조항:
- 상가임대차보호법 제8조
상황:
상가 임대차에서 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우, 경매로 인하여 임차권이 소멸하는지 여부와 영업권이 보장되는지에 대한 질문이 있습니다.
질문:
상가 경매 시 선순위 대항력있는 임차인은 낙찰자에게 계속해서 영업권을 보장받을 수 있을까요?
답변:
네, 가능합니다. 상가임대차보호법 제8조는 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.
따라서, 상가 임대차에서 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 경매로 인하여 임차권이 소멸하지 않으며, 기존의 계약 내용 그대로 유지됩니다. 여기에는 영업권도 포함됩니다.
다만, 임차인이 계약해지 요건을 충족한 경우에는 임대인은 임차인에게 계약해지를 통보하고, 임차인은 퇴거해야 합니다. 계약해지 요건은 다음과 같습니다.
- 차임연체
- 임대인의 동의받지 않은 용도변경
- 전대차
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