상가 임대차 시 새로운 임차인에게 월세 인상 시 적정 수준은?

 

질문:

상가 임대차 시 기존 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받고 넘기려고 하는데, 임대인이 새로운 임차인에게 월세를 현저히 올려 계약을 원합니다. 이 경우 월세 상한이 어느 정도가 적당할까요?

 

답변:

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에 따르면, 임대인은 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금 또는 차임을 요구하여 계약이 체결되지 않도록 하는 것은 금지됩니다. 다만 현저히 고액의 차임 또는 보증금인지 여부는 상가건물에 대한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 판단하게 됩니다.

 

따라서 새로운 임대차의 임대료를 정하는데 일률적인 상한 비율 등 수치적인 제한은 없고, 현저히 고액의 임대료를 요구하여서는 안 된다는 제한만 있을 뿐입니다.

 

귀하의 경우 기존 임대차의 월차임이 180만 원이었는데, 임대인이 신규임차인과의 임대차에서는 월차임을 200만 원으로 하고자 하는 것으로 보입니다. 이와 같은 월차임을 제시하는 것이 현저히 고액의 차임 또는 보증금을 요구하여 금지되는 것인지 여부는 해당 상권의 임대료 시세, 해당 상가건물의 특수한 사정, 해당 임대차계약의 특약 사항 등 제반사정을 고려하여 판단할 수 있습니다.

 

따라서 귀하의 경우 해당 상권의 임대료 시세, 해당 상가건물의 특수한 사정, 해당 임대차계약의 특약 사항 등을 고려하여 임대인과 협의를 통해 적정 수준의 월세를 정하는 것이 바람직합니다.

 

하급심 판례 중 명시적으로 현저히 고액의 차임을 요구한 행위로 판단한 것은 아니나, 임대인이 과도하게 신규임차인의 자력 또는 능력 등과 무관한 서류의 제출을 요구하고, 기존 월차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬된 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에 해당하여 임대인이 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 하도록 판시한 예가 있습니다.

 

따라서 임대인이 신규임차인에게 월세를 현저히 올려 계약을 요구할 경우, 임차인이 이를 거부하고 협의가 결렬될 경우, 임차인은 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다는 점도 유의하시기 바랍니다.