임차주택이 양도된 경우 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환 청구 불가
질문:
A는 乙 소유 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 뒤 위 주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다. A는 자신의 채권자 甲에게 위 임차보증금에 관하여 질권을 설정해 주었고, 乙은 질권 설정을 승낙하였다. 이후 B가 위 임차주택을 양수하였다. 甲은 乙에 대하여 담보한도액 내에서 임차보증금 반환을 청구할 수 있을까?
답변:
아니요, 甲은 乙에 대하여 임차보증금 반환을 청구할 수 없습니다.
주택임대차보호법은 임차인이 대항력을 갖추면 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정합니다. 따라서 임대주택이 양도된 경우 임대인은 임차보증금반환채무를 면하게 되고, 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환을 청구할 수 없습니다.
대법원도 위 사례와 같은 사건에서 임대주택이 양도된 경우 임대인은 임차보증금반환채무를 면하게 되므로, 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환을 청구할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결).
따라서 甲은 임대주택의 양수인인 B에게 임차보증금 반환을 청구해야 합니다.
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