중도금 지급기일 전에 중도금 지급한 경우 매도인의 계약해제 불가

중도금 지급기일 전에 중도금 지급한 경우 매도인의 계약해제 불가

 

 

 

 

 

질문:

甲은 乙과 그의 토지를 매수하기로 계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 중도금 지급기일이 한 달 정도 남은 상태에서 乙의 토지가 있는 지역에 대한 고도제한조치완화 방침이 발표되자 乙이 甲에게 매매대금증액을 요청하였고, 甲은 이에 대해 답을 하지 않았습니다. 그 후 甲은 중도금 지급기일 한 달 전에 乙의 사무실을 방문하여 중도금에 해당하는 액수의 수표를 乙에게 제공하였으나 乙은 이를 받지 않았습니다. 甲은 乙에게 중도금을 받을 것을 촉구하는 내용증명을 보냈고, 乙은 甲이 중도금을 지급하려 한 때부터 5일 후에 계약금배액을 공탁하면서 토지매매계약을 해제하겠다고 하였습니다. 이 경우 계약의 효력이 어떻게 되는지요?

 

답변:

매도인의 계약해제 불가

 

민법 제565조 제1항에 따르면, 계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다. 따라서 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 계약을 해제할 수 있는 기간은 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때’까지입니다.

 

이행에 착수한다는 것은 이행행위 자체에 착수하는 것을 말합니다. 중도금의 지급, 목적물의 인도와 같이 채무이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것이 해당합니다.

 

매매계약당사자가 정한 매매대금의 중도금 지급기일이 되기 전에 매수인이 중도금을 지급하려 한 경우에도 당사자의 일방이 이행에 착수한 것으로 볼 수 있는지 여부는 판례에 따라 다릅니다.

 

대법원은 매매계약체결 이후 시가상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 ‘매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다’거나 ‘매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다’고 할 수 없고, 이행기 전의 이행착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결).

 

따라서 위 사안에서 甲이 원래 정한 중도금지급기일이 되기 전에 미리 중도금을 지급하겠다고 매도인인 乙에게 밝힌 것은 당사자일방이 이행에 착수한 것에 해당하므로, 乙이 그 후 계약금배액을 공탁하였더라도 토지매매계약이 해제되지 않을 것으로 보입니다.

 

다만, 매도인이 매수인에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면, 중도금 등 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있는 것이므로 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없습니다.

 

위 사안에서 乙이 甲에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면, 甲이 중도금을 지급하더라도 계약은 해제될 수 있습니다.