임대인이 주택의 소유자가 아닌 경우에도 임차보증금 반환 청구 가능

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임대인이 주택의 소유자가 아닌 경우에도 임차보증금 반환 청구 가능 여부에 대해 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
• 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결: “주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.”

 

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질문:

임차인 甲은 2021. 1. 30. 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 알고 보니 임차주택의 소유자는 임대인 乙이 아니라 丙이었습니다. 임차인 甲은 임대차계약이 종료되면 누구를 상대로 임차보증금 반환을 청구하여야 하나요?

답변:

임차인 甲은 임대차계약이 종료되면 임대차계약상의 임대인인 乙을 상대로 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인의 보호를 위해 임대차관계에 대해 일정한 규정을 두고 있는데, 그 중 하나가 임차인의 대항력입니다. 대항력은 임차인이 주택의 소유자뿐만 아니라 제3자에 대해서도 임차권을 주장할 수 있는 효력을 말합니다.

 

대법원 판례에 따르면, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함됩니다.

 

따라서 임차인 甲과 임대인 乙 사이의 임대차계약은 유효하게 체결된 것으로 볼 수 있고, 임차인 甲은 임대차계약이 종료되면 임대차계약상의 임대인인 乙을 상대로 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 발생하기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 임차인 甲이 주택의 인도와 주민등록을 마치지 않았다면, 임차인 甲은 임대차계약이 종료되더라도 임대인 乙을 상대로 임차보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

 

또한, 임대인 乙이 임차인 甲에게 임대차계약상의 권한을 위임받았음을 증명할 수 있다면, 임차인 甲은 임대인 乙을 대신하여 임대인 丙을 상대로 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.