재건축 계획 고지, 갱신 거절의 정당한 사유일까?

재건축 계획 고지, 갱신 거절의 정당한 사유일까?

 

 

 

 

 

질문:

상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 "임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우"를 규정하고 있습니다. 여기서 "임대차계약 체결 당시"의 의미는 무엇일까요? 최초 개약 당시를 보아야 할지, 1년마다 체결하는 임대차 계약으로 보아야 할까요?

 

답변:

법무부 법무심의관실의 2019년 5월 10일자 질의회신에 따르면, 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목에서 말하는 "임대차계약 체결 당시"는 최초로 임대차계약을 체결하는 당시뿐만 아니라, 갱신계약을 체결하는 당시도 포함한다고 합니다.

 

즉, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하기 위해서는 임대차계약 체결 당시에 재건축 계획을 구체적으로 고지하여야 합니다. 최초의 임대차계약을 체결하면서 재건축 계획을 고지하여 임차인이 알고서 그에 따라 임대차 기간을 약정한 경우, 그 임대차기간이 만료된 이후에는 고지된 재건축 실행을 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

다만, 최초의 임대차계약을 체결하면서 재건축 계획을 구체적으로 고지하지 아니하였다면, 최초의 임대차기간이 만료되는 시기의 임차인의 계약갱신요구를 재건축을 이유로 거절할 수는 없습니다. 그 기간 만료 후 임차인의 갱신요구에 따라 갱신 계약을 체결하면서 재건축 계획에 대하여 구체적으로 고지를 하였다면, 그 갱신된 임대차기간이 만료될 때에서야 재건축 실행을 위하여 임차인이 다시 갱신 요구하는 것을 거절할 수 있습니다.

 

또한, 재건축 계획을 고지하였다고 재건축을 이유로 바로 임대차계약 해지를 할 수 있는 것은 아닙니다. 계약 당시에 약정한 임대차기간은 임차인에게 보장하여야 하고, 그 기간이 종료될 시기 즈음의 임차인의 계약 갱신요구에 대하여 고지한 재건축 계획을 실제로 실행하기 위하여 갱신거절을 할 수 있을 뿐입니다.

 

 

추가사항:

상가임대차법상 재건축 계획 고지의 구체적인 요건은 다음과 같습니다.

• 공사시기 및 소요기간 등이 포함되어야 합니다.
• 임차인에게 구체적으로 고지되어야 합니다.
• 고지된 내용은 재건축 실행을 위한 것이어야 합니다.

임대인은 이러한 요건을 갖추어 재건축 계획을 고지한 경우, 임차인의 계약갱신요구를 재건축을 이유로 거절할 수 있는 것입니다.