대항력을 가질 때는 경매 매수인에게 보증금 청구 가능할까요?
관련 법조항:
상가건물임대차보호법 제3조(대항력)
상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권)
사례:
2013년 12월에 사업자등록을 신청하고 식당을 운영 중인 임차인이 있습니다. 임차인은 건물을 임차할 당시에 근저당 설정 등이 없었으며, 최근 이 건물이 경매로 넘어갔습니다. 임차인은 임대차 만료일까지 영업하고 임대차 기간이 만료할 때 경매 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
질문:
임차인은 경매 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
답변:
네, 임차인은 경매 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 대항력이 있는 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.
따라서, 귀하께서는 2013년 12월 사업자등록을 신청하였으므로, 그 다음 날부터 대항력을 가지게 됩니다. 따라서, 건물이 경매로 넘어가더라도 경매 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
결론:
귀하께서는 별다른 사유가 없다면 임대차 종료일까지 영업할 수 있고, 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자인 새로운 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
추가 설명:
귀하의 경우, 입점할 당시에 근저당 설정 등이 없었으므로, 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위입니다. 따라서, 경매 낙찰자에게도 대항력이 있는 것입니다.
다만, 경매 낙찰자가 임대차 계약을 해지할 경우, 귀하께서는 퇴거를 해야 합니다. 이 경우, 귀하께서는 낙찰자에게 보증금과 연체된 임대료, 손해배상금 등을 청구할 수 있습니다.
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