최우선변제권으로 보증금 보호받을 수 있을까요?

사례:

관악구에서 보증금 1천만원, 월세 70만원에 식당을 운영 중인 임차인이 있습니다. 임차인은 상가건물이 경매될 경우 보증금 6천5백만원 이하일 때는 소액 임차인으로 최우선 변제를 받을 수 있다고 하는데, 본인의 경우 보증금이 1천만원으로 최우선 변제권을 받을 수 있는지 문의합니다.

질문:

보증금 1천만원, 월세 70만원일 때 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까?

답변:

아니요, 보증금 1천만원, 월세 70만원일 때 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 없습니다.

상가건물임대차보호법 제14조에 따르면, 소액 임차인은 환산보증금이 6천5백만원 이하일 때 최우선 변제권을 받을 수 있습니다. 환산보증금은 보증금과 월세 1년치를 합한 금액을 말합니다.

따라서, 귀하의 경우 환산보증금이 8천만원(1천만원 + 70만원 x 12)으로 최우선 변제받을 수 있는 범위를 벗어납니다.

그러나, 귀하께서는 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받음으로써 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 대항력이 있는 임차인은 경매에서 선순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.

따라서, 귀하께서는 건물의 인도와 사업자등록을 신청하여 대항력을 갖추고, 확정일자를 부여받으시기 바랍니다.

결론:

귀하께서는 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 없습니다. 다만, 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받음으로써 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

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