상가임대차보호법 적용, 환산보증금에 부가가치세 포함될까?

 

상가를 임대하면서 가장 많이 혼란스러워하는 것 중 하나가 바로 환산보증금 계산입니다.
특히 부가가치세를 포함해야 하는지 여부는 임차인의 권리 보호와 직결되는 중요한 문제인데요.

오늘은 실제 상담사례를 바탕으로, 환산보증금에 부가가치세가 포함되는지 여부를 명확히 정리해 드리겠습니다.

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실제 상담 사례 요약

최근 상담을 진행한 한 임차인은 이런 질문을 주셨습니다.
"계약서상 월세가 부가가치세 별도로 되어 있는데, 환산보증금 계산 시 부가세를 포함해야 하나요?"

상가 임대차보호법상 환산보증금 기준을 넘기면 임차인의 권리 보호 범위가 달라지기 때문에, 이 문제는 단순 계산의 문제가 아닙니다.

이에 따라 우리는 관련 판례와 유권해석을 함께 검토했습니다.

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부가가치세는 환산보증금에 포함될까?

환산보증금 계산 방법

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
  ※ 이때 ‘월세’에 부가가치세를 포함할지 여부가 쟁점입니다.

법적 쟁점: 부가세는 임대료일까?

임대인이 부가가치세를 별도로 청구했다면, 이는 임대료(차임) 이 아니라 국가에 납부해야 할 세금입니다.
즉, 임차인이 부담하긴 하지만 실제 임대인 수입이 아니므로 환산보증금에 포함하지 않는 것이 타당하다는 판단입니다.

관련 하급심 판례
수원지방법원 2009.4.29. 선고 2008나27056 판결
"부가가치세는 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 ‘차임’에 포함되지 않는다."

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계약서 내용에 따른 판단

상황에 따라 달라질 수 있으므로 다음 내용을 반드시 확인해야 합니다.

① 부가세 별도 명시된 경우

→ 환산보증금 계산 시 부가세 제외

② 부가세 포함 명기된 경우

→ 부가세를 포함한 전체 금액으로 환산보증금 계산

③ 부가세 포함 여부 불분명한 경우

→ 분쟁 소지 있음. 계약서 세부 내용 확인 필요

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임차인에게 미치는 영향은?

상가건물임대차보호법은 지역별로 환산보증금 기준을 두고, 그 이하일 때만 계약갱신요구권, 보증금 보호 등 혜택을 줍니다.

예를 들어,

• 보증금 1억
• 월세 800만 원일 경우

➡ 부가세 포함 시: 880만 원 × 100 = 8억 8천만 원 → 환산보증금 9억 8천
➡ 부가세 제외 시: 800만 원 × 100 = 8억 → 환산보증금 9억

이처럼 부가세 포함 여부에 따라 상가임대차보호법 적용 대상이 달라지는 것이죠.

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전문가 조언

• 계약 체결 전: 월세에 부가세 포함 여부를 명확히 기재하세요.
• 환산보증금 확인 시: 부가세 별도 명시됐다면 포함하지 마세요.
• 분쟁 소지 있다면: 전문가의 자문을 받아 해석 기준을 명확히 하세요.

특히 신규임차인 또는 계약 갱신을 앞둔 임차인은 환산보증금 계산 방식이 자신에게 어떤 영향을 미칠 수 있는지 반드시 검토해보시기 바랍니다.

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상가임대차보호법, 보증금 반환, 임대인 거절, 신규임차인 문제, 상가 분쟁 등은 복잡하고 예외도 많습니다.
경험 있는 전문가와 함께라면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

궁금한 점이 있다면 언제든지 상담해 주세요.
임차인의 권리를 지키는 것이 저의 역할입니다.