상가임대차 묵시적 갱신, 임차인이 언제든 해지할 수 있다?

상가임대차계약이 끝나가는데 임대인도, 임차인도 아무 말이 없다면?
이 경우 ‘묵시적 갱신’이라는 제도가 자동으로 적용될 수 있습니다.

 

문제는 이로 인해 해지 가능 여부, 계약기간, 월세 지급 의무 등에서 갈등이 자주 발생한다는 점입니다.

이번 글에서는 상가건물임대차보호법과 민법이 각각 적용되는 경우의 묵시적 갱신에 대해 명확히 정리해보겠습니다.

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실제 사례 요약 – 계약 만료 후 조용히 이어진 상가 임대차

서울에서 카페를 운영하던 B씨는 3년 임대차계약 만료를 앞두고 별다른 조치 없이 영업을 이어갔습니다.
임대인 역시 별도의 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았고, 계약은 기존 조건 그대로 유지되었습니다.

 

하지만 2개월 뒤, 임대인은突然 B씨에게 “계약 종료, 즉시 퇴거 요구”를 통보했습니다.
B씨는 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장하며 퇴거를 거부, 결국 법적 분쟁으로 이어졌습니다.

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법적 쟁점 분석 – 상가임대차보호법과 민법 적용 차이

1. 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우

적용 요건

• 환산보증금이 대통령령 기준 이하 (2025년 기준 서울: 9억 원 이하)
  → 보증금 + (월세 × 100)로 환산

묵시적 갱신 요건

• 임대인이 계약 종료 6개월~1개월 전 사이
  → 갱신 거절 또는 조건 변경 통지 없을 경우
  → 자동 1년 연장, 조건은 기존과 동일

임대인 vs 임차인의 해지 권한

• 임차인: 언제든 해지 가능 (단, 해지 통지 후 3개월 경과 필요)
• 임대인: 1년의 갱신 기간 동안 해지 불가

📌 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결

“임대차기간 종료 전 일정 기간 내 통지를 하지 않으면, 계약은 종전과 동일 조건으로 1년간 연장된다.”
(상가건물임대차보호법 제10조 제2항 근거)

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2. 민법이 적용되는 경우

적용 요건

• 환산보증금이 기준 초과 (서울 9억 원 초과)
  → 상가건물임대차보호법 미적용

묵시적 갱신 요건

• 계약 만료 후에도 임차인이 계속 사용·수익
• 임대인이 상당한 기간 내 이의 제기 없이 수용 → 자동 연장

해지 방식

• 임차인: 해지 통보 후 1개월 지나면 계약 종료
• 임대인: 해지 통보 후 6개월 지나야 계약 종료
• 계약은 기간 정함 없는 임대차로 간주됨 (민법 제318조)

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묵시적 갱신에 현명하게 대응하는 법

임대인의 핵심 체크포인트

• 계약 종료 전 6개월~1개월 사이에 반드시 서면으로 갱신 거절 통지
• 해당 기간을 넘기면 계약 자동 연장 + 해지 제한

임차인의 활용 전략

• 묵시적 갱신 중 언제든 해지 가능 (3개월 전 통보 조건)
• 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우
  → 임차권등기명령을 통해 대항력 확보 가능

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상가 묵시적 갱신, ‘침묵’이 계약으로 이어진다

묵시적 갱신은 당사자 간의 ‘묵인’이 법적으로는 계약 연장 의사로 해석되는 제도입니다.
이로 인해 퇴거 요구, 보증금 반환, 해지 통보 시점 등에서 분쟁이 빈번하게 발생합니다.

 

특히 보증금 규모에 따라 적용 법률이 다르므로,
자신의 계약이 상가건물임대차보호법의 보호를 받는지 여부부터 확인해야 합니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.