상가임차인 계약갱신요구권, 임대인이 거절할 수 있는 7가지 경우

상가 계약 갱신, 임대인이 거절할 수 있을까?

상가에 입점한 지 2년이 되어가는 A씨.
계약 만료가 다가오자 임대인에게 “계약을 연장해달라”고 요청했지만,
임대인은 “재건축을 해야 하니 어렵다”고 말합니다.

 

하지만 A씨는 쉽게 납득이 되지 않습니다.
상가임차인은 10년까지 계약을 갱신할 수 있다고 들었기 때문입니다.
과연 이런 경우, 임대인의 거절은 정당한 걸까요?

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상가임차인의 계약갱신요구권이란?

상가건물임대차보호법 제10조 제1항은,
상가임차인이 계약 종료 전 6개월~1개월 사이에 갱신을 요구하면
임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없도록 규정하고 있습니다.

 

이때 갱신되는 임대차는 기존과 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 간주되며,
차임(월세)과 보증금은 5% 범위 내에서 증감 청구가 가능합니다.

 

단, 이 권리는 최초 임대차 기간을 포함하여 10년까지만 행사할 수 있습니다.
즉, 10년 동안은 임대인의 의사와 무관하게 안정적으로 영업할 수 있는 셈입니다.

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임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 7가지 경우

하지만 다음과 같은 사유가 있을 경우,
임대인은 임차인의 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있습니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 및 제2항,
대법원 2021다26486 판결(선고 2014.7.24)에 따른 거절 사유는 다음과 같습니다:

1. 임차인이 3기분의 차임(월세)을 연체한 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임대인의 동의 없이 상가 전부 또는 일부를 전대한 경우
4. 건물 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
5. 건물이 멸실되어 사용 불가능해진 경우
6. 재건축 등의 사유로 철거나 점유 회복이 불가피한 경우로, 아래 요건을 충족해야 합니다:
   • 계약 체결 당시 철거나 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했을 것
   • 건물의 노후·훼손 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우
   • 관련 법령에 따른 철거나 재건축인 경우
7. 임차인이 의무를 현저히 위반하거나, 계약 유지를 어렵게 만드는 중대한 사유가 있는 경우

이러한 사유 중 하나라도 해당된다면,
임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

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연체와 전대는 반드시 주의

계약갱신요구권을 지키려면 3기분 이상의 차임 연체는 반드시 피해야 합니다.
실제로 임차인이 연체를 한 경우,
임대인은 갱신요구를 거절할 수 있을 뿐 아니라,
계약 종료 시 권리금 회수 기회마저 박탈될 수 있습니다.

 

또한 상가 일부를 제3자에게 임대(전대)하려는 경우,
반드시 임대인의 동의를 받아야 합니다.
동의 없이 전대한 사실이 드러날 경우,
계약갱신요구권은 소멸될 수 있습니다.

 

특히 재건축을 사유로 한 갱신 거절은
계약 체결 시점에 임차인에게 명확히 계획을 고지했을 때만 인정됩니다.
계약 당시 설명이 없었다면, 임차인은 갱신요구권을 주장할 수 있습니다.

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마무리: 계약갱신요구권은 임차인의 중요한 권리입니다

상가임차인의 계약갱신요구권은
영업 안정성과 권리금 회수의 기본 전제 조건입니다.

하지만 연체, 무단전대, 파손, 재건축 사유 등
법에서 정한 예외 사유에 해당할 경우 그 권리가 제한될 수 있습니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.