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임차주택이 양도된 경우 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환 청구 불가 임차주택이 양도된 경우 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환 청구 불가 질문: A는 乙 소유 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 뒤 위 주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다. A는 자신의 채권자 甲에게 위 임차보증금에 관하여 질권을 설정해 주었고, 乙은 질권 설정을 승낙하였다. 이후 B가 위 임차주택을 양수하였다. 甲은 乙에 대하여 담보한도액 내에서 임차보증금 반환을 청구할 수 있을까? 답변: 아니요, 甲은 乙에 대하여 임차보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 대항력을 갖추면 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정합니다. 따라서 임대주택이 양도된 경우 임대인은 임차보증금반환채무를 면하게 되고, 질권자는 임대인에.. 2023. 10. 22.
중도금 지급기일 전에 중도금 지급한 경우 매도인의 계약해제 불가 중도금 지급기일 전에 중도금 지급한 경우 매도인의 계약해제 불가 질문: 甲은 乙과 그의 토지를 매수하기로 계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 중도금 지급기일이 한 달 정도 남은 상태에서 乙의 토지가 있는 지역에 대한 고도제한조치완화 방침이 발표되자 乙이 甲에게 매매대금증액을 요청하였고, 甲은 이에 대해 답을 하지 않았습니다. 그 후 甲은 중도금 지급기일 한 달 전에 乙의 사무실을 방문하여 중도금에 해당하는 액수의 수표를 乙에게 제공하였으나 乙은 이를 받지 않았습니다. 甲은 乙에게 중도금을 받을 것을 촉구하는 내용증명을 보냈고, 乙은 甲이 중도금을 지급하려 한 때부터 5일 후에 계약금배액을 공탁하면서 토지매매계약을 해제하겠다고 하였습니다. 이 경우 계약의 효력이 어떻게 되는지요? 답변: 매도인의 계약해.. 2023. 10. 21.
매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능 매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능 질문: 매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능한지요? 답변: 네, 가능합니다. 등기신청이 적법하지만 등기명의인의 사망 후에 행해진 등기의 효력에 관한 판례에 따르면, 등기원인이 이미 존재하고 있으나 아직 등기신청을 하지 않고 있는 동안 등기권리자 또는 등기의무자에 관하여 상속이 개시되어 피상속인이 살아있다면 그가 신청하였을 등기를 상속인이 신청하는 경우, 또는 등기신청을 등기공무원이 접수한 후 등기를 완료하기 전에 본인이나 그 대리인이 사망한 경우와 같이 그 등기신청이 적법한 이상 등기가 행해질 당시 등기명의인이 사망하였다는 이유만으로는 그 등기를 무효라고 할 수 없다고 합니다. 따라서, 매도인이 .. 2023. 10. 21.
전세를 월세로 전환할 때 보증금과 월세 계산법 전세를 월세로 전환할 때 보증금과 월세 계산법 질문: 전세를 월세로 전환할 때 보증금과 월세를 어떻게 계산해야 하는지 궁금합니다. 답변: 전세를 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 현재의 대통령령에 따르면, 1호는 연 10%, 2호는 연 4.75%입니다. 따라서, 전세를 월세로 전환할 때는 그 전환되는 금액에 4.75%를 곱한 금액 이내에서 월세를 정해야 합니다... 2023. 10. 21.
상가임대차법상 3기 차임연체의 의미 상가임대차법상 3기 차임연체의 의미 질문: 상가임대차법상 3기 차임연체의 의미는 무엇인가요? 답변: 상가임대차법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 여기서 3기란 연속한 3기인지 총 연체기간이 3기인지, 2기의 차임연체 후 연체액을 지급한 뒤 다시 1기의 차임을 연체하였다면 임대차계약을 해지할 수 있는지, 상임법 제10조제1항과 제10조의8의 3기의 차임연체가 동일한지 여부에 관하여 궁금하신 것 같습니다. 이에 대한 답변은 다음과 같습니다. 3기란 연속한 3기인지 총 연체기간이 3기인지 상임법 제10조의8에서 말하는 3기는 연속한 3기를 의미하는 것이 아닙니다. 총 연체 차임액의 합계가 3기에 달하는 것을 의미합니다. 예.. 2023. 10. 21.
주택임대차보호법, 경매로 1/2 지분 매수 시 임차보증금 전액 반환 책임은? 주택임대차보호법, 경매로 1/2 지분 매수 시 임차보증금 전액 반환 책임은? 질문: 주택의 1/2 지분을 경매로 매수한 경우, 나머지 공유자와 함께 임차인의 임대차 보증금 전부에 대해 임차인에게 지급할 책임이 있는지 궁금합니다. 답변: 주택임대차보호법 제3조제4항에 따르면 임차주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 경매를 통해 1/2 지분을 취득한 새로운 소유자는 임대인 지위의 승계인으로서 보증금을 반환할 책임을 집니다. 이 때 보증금 반환채무의 성질은 분할채무와 불가분채무 중 어느 것으로 인정될지가 문제됩니다. 분할채무의 경우 공유지분 범위 내에서만 반환의무가 있는 반면, 불가분채무의 경우 임차인의 청구에 따라 보증금 전액을 일단 반환하고 다른 공유자의 부담 부분에 대하여 구상권을 행.. 2023. 10. 21.