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주택임대차 재계약 시 확정일자, 어떻게 해야 할까? 주택임대차 재계약 시 확정일자, 어떻게 해야 할까? 질문: 주택임대차 재계약 시 보증금의 증감이 없는 경우에 새로 확정일자를 받게 되면, 기존의 확정일자의 효력은 상실되는지 여부에 대한 궁금증이 있습니다. 관련 법조항: 주택임대차보호법 제8조(확정일자) ① 임대차계약서에는 그 계약이 이루어진 날을 적어야 한다. ② 제1항에 따른 날을 적은 임대차계약서에는 확정일자를 받아야 한다. ③ 확정일자는 「민법」 제165조에 따른 공증인의 인증이나 법원, 그 밖의 국가 또는 지방자치단체의 공무원이 부여하는 것으로 한다. 사례: A는 2023년 1월 1일 B로부터 주택을 임차하면서 보증금 1억 원에 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 12월 31일 A와 B는 보증금을 그대로 유지하면서 임대차계약을 재계약하였고, .. 2023. 10. 20.
상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임 상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임 질문: 상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임에 관한 법률상 규정과 판례를 정리하여 설명해주세요. 답변: 1. 상가건물 임대차계약의 갱신요구권 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리인 갱신요구권을 부여하고 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 2. 연체차임 임차인이 차임을 지급하지 않거나 지급할 수 없는 경우를 차임연체라고 합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 3. 상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임의 관계 임차인.. 2023. 10. 20.
부부 상가 임대차 계약, 가능할까요? 부부 상가 임대차 계약, 가능할까요? 질문: 개인운영신고(사회복지시설)에 대표자와 시설장이 각각 있음. 이때 상가건물의 주인은 대표자의 남편일 때 상가 임대차계약 성립여부? 답변: 법무부 혁신행정담당관의 2019년 5월 3일자 질의회신에 따르면, 부부간에 상가건물 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 다만, ｢상가건물 임대차보호법｣은 적용되지 않으므로, ｢민법｣의 임대차 규정이 적용됩니다. 관련 법조항: 민법 제830조(부부의 재산 구분) 상가건물 임대차보호법 제2조(적용 범위) 사례: 개인운영신고(사회복지시설)에 대표자 A와 시설장 B가 각각 있습니다. 이때 상가건물의 주인은 대표자의 남편인 B입니다. 이러한 경우, 부부간에 혼인 신고 전에 재산관계에 대하여 계약을 체결하고 등기를 하지 않는 한, 민.. 2023. 10. 20.
공동명의 임대차계약서, 확정일자 부여되나요? 질문:부득한 사정으로 공동사업자가 아님에도 상가임대차계약을 공동연명으로 하였을 경우, 원본계약서 1부에 확정일자를 부여받을 수 있는지 궁금합니다.  답변:법무부 법무심의관실의 2019년 5월 10일자 질의회신에 따르면, 사업자등록이 공동명의가 아님에도 불구하고 상가임대차계약서상 임대인이 2인 이상인 경우에도 원본계약서 1부에 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 상가임대차법 제4조 제1항은 "임차인은 임대차계약의 체결을 증명하기 위하여 임대인과 계약서에 확정일자를 받아야 한다"라고 규정하고 있습니다. 여기서 "임대인"이란 임대차계약의 당사자인 임대인을 의미합니다. 따라서, 임대인이 2인 이상인 경우에도 각 임대인이 계약서에 서명 또는 날인하고, 그 서명 또는 날인 날.. 2023. 10. 20.
재건축 계획 고지, 갱신 거절의 정당한 사유일까? 재건축 계획 고지, 갱신 거절의 정당한 사유일까? 질문: 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 "임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우"를 규정하고 있습니다. 여기서 "임대차계약 체결 당시"의 의미는 무엇일까요? 최초 개약 당시를 보아야 할지, 1년마다 체결하는 임대차 계약으로 보아야 할까요? 답변: 법무부 법무심의관실의 2019년 5월 10일자 질의회신에 따르면, 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목에서 말하는 "임대차계약 체결 당시"는 최초로 임대차계약을 체결하는 당시뿐만 아니라, 갱신계약을 체결하는 당시도 포함한다고 합니다.. 2023. 10. 19.
경매 진행 중인 주택 임차권등기신청, 배당요구만으로 가능할까? ; 질문:임차권등기신청 요건 중 계약기간의 만료가 있습니다.만약 임대차계약기간은 남아있으나 경매가 진행중인 주택임차인이 배당요구를 한경우 계약해지의 의사표시를 한것이므로 배당요구신청일을 기준으로 계약이 만료된 것으로 보고 임차권등기신청을 할 수 있는지요? 관련 법조항:민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위)주택임대차보호법 제3조의2(임차인의 경매신청권)대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결  사례:2023년 7월 1일, 2024년 7월 1일까지 임대차계약을 체결한 주택에 대하여 경매가 개시되었습니다. 임차인은 2023년 8월 1일에 배당요구를 하였습니다. ; 답변:네, 할 수 있습니다. 배당요구는 임차인이 보증금반환을 요구하는 의사표시라고 볼 수 있으므로, 대항력을 갖춘 임차인이 임대.. 2023. 10. 19.