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부동산 Q&A399

환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금 보호 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금 보호 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금은 선순위 저당권이 없더라도 보호받을 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(보증금의 보호) 상가건물임대차보호법 제5조(임차인의 대항력) 민법 제329조(저당권의 효력) 민법 제330조(저당권의 효력) 사례: 강남에서 커피숍을 운영하고자 점포를 물색 중입니다. 서울에서 환산보증금이 9억원 초과할 때 상가가 경매 진행되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다고 아는데, 저당권이 없는 상가는 걱정 없다고 들었습니다. 맞는 말입니까? 질문: 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금은 어떻게 보호받을 수 있나요? 답변: 네, 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금도 선순위 저당권이 없으면 보호받을 .. 2023. 11. 7.
임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 임대인의 월세 공제 여부 임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 임대인의 월세 공제 여부 임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우에도 임대인은 밀린 월세를 공제할 수 있습니다. 관련 법조항: 민법 제629조(임차인의 차임지급의무) 민법 제631조(차임의 증감) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 동대문구에서 상가건물을 소유하고 임대업을 하고 있습니다. 일면식도 없는 사람으로부터 1층 임차인의 보증금에 대한 채권 양도를 받았으니 임대차 만료 시에 본인에게 보증금을 반환해 달라는 내용증명을 받았습니다. 그런데 임차인은 5개월째 월세가 밀렸고 영업이 지지부진하여 앞으로도 월세 받기가 쉽지 않아 보입니다. 앞으로 임대차보증금에서.. 2023. 11. 7.
연체이자 12%의 유효성 연체이자 12%의 유효성 연체이자 12%는 무효일 수도 있지만, 그 유효성은 구체적인 사정에 따라 판단됩니다. 관련 법조항: 민법 제629조(임차인의 차임지급의무) 민법 제631조(차임의 증감) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 2017년 5월 임대인이 작성한 계약서 양식에 따라 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 계약 내용 중 월차임 연체 시 12%의 연체료를 부과한다는 내용도 있고, 월세는 선급 지급하는 것으로 약정했습니다. 임대인이 계약서를 인쇄해 오고, 이의를 제기할 만한 분위기 아니라서 계약서에 날인했습니다. 이런 불공정한 약정은 무효 아닌가요? 질문: 연체이자 12%의 유효성은 .. 2023. 11. 7.
상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율 상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율 상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율은 연 5%입니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 증액의 상한) 사례: 2018년 8월이면 최초 임대차 계약 이후 3년 만기가 됩니다. 현재 보증금 3천만원 월세 160만원인데, 임대인이 입점 후 임대료를 한 번도 올린 적이 없다고 하면서 월세를 한꺼번에 30만원 인상해 달라고 합니다. 법적으로 임대인이 올릴 수 있는 상한이 있나요? 질문: 상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율은 어떻게 되나요? 답변: 상가건물임대차보호법은 임대료의 증액 청구를 연 5%로 제한하고 있습니다. 또한, 임대차계약 또는 약정한 .. 2023. 11. 7.
전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효한가? 전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효한가? 전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효하지 않습니다. 관련 법조항: 민법 제629조(임차인의 차임지급의무) 민법 제631조(차임의 증감) 사례: 보증금 3억원 2년 전세로 계약을 했습니다. 1년 지난 시점에 건물주가 바뀌면서 보증금 5천만원만 남기고 나머지는 월세로 돌리겠다고 합니다. 임대인은 월세 전환을 거절하면 법적으로 명도절차를 진행한다는 내용증명도 보내왔습니다. 질문: 전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효한가요? 답변: 민법 제629조는 임차인은 약정된 차임을 지급할 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 민법 제631조는 차임의 증감은 당사자 간의 합의에 의하여 이루어져야 한다고 규정하고 있습니다. .. 2023. 11. 7.
5% 초과 임대료 증액 약정의 효력 5% 초과 임대료 증액 약정의 효력 5% 초과 임대료 증액 약정은 무효일 수 있지만, 그 약정의 효력은 구체적인 사정에 따라 다를 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 민법 제104조(권리행사의 자유) 민법 제105조(권리행사의 제한) 사례: 2016년 2월 20일 보증금 3천만원과 월차임 2백만원에 2년 계약을 하고, 2018년 2월에 월차임을 250만원으로 증액하여 재계약 하였습니다. 5%를 초과하여 지급한 차임을 돌려받을 수 있을까요? 질문: 5% 초과 임대료 증액 약정의 효력은 어떻게 될까요? 답변: 임대인과 임차인의 임대료 증액에 대한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 유효하고 그 내용은 양당사자를 구속할 수 있습.. 2023. 11. 6.