계약갱신요구권 A to Z: 임차인이 꼭 알아야 할 기본 개념

계약갱신요구권의 개념과 입법 배경

계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 권리로서,
임차인이 일정 요건을 갖추었을 경우 계약 갱신을 요구할 수 있도록 한 제도입니다.
이 제도는 임차인의 주거 안정성을 확보하는 것을 핵심 목적으로 하며,
2020년 7월 개정 법률 시행 이후 실질적인 법적 권한으로 자리잡았습니다.

임차인은 동일한 주택에 대해 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있으며,
이때 갱신되는 계약의 존속 기간은 2년으로 간주됩니다.

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계약갱신요구권 행사 가능 기간 및 방법

계약갱신요구권은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 행사할 수 있습니다.
이 권리는 임차인이 일방적으로 행사할 수 있으며,
문자, 이메일, 내용증명 등 다양한 방식으로 의사표시가 가능합니다.

그러나 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편과 같은 객관적인 증빙 수단을 활용하는 것이 중요합니다.
이후 임대인은 이에 대해 별도의 거절 사유가 없는 한 계약을 갱신해야 할 법적 의무가 발생합니다.

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임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 법적 사유

다음의 경우에는 임대인이 정당한 사유를 들어 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다:

• 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우
• 임차인이 계약상 의무를 위반한 경우
• 임차인이 무단으로 전대했거나 목적 주택을 훼손한 경우
• 임대인이 직계존속, 직계비속 등을 포함해 실거주 의사를 밝힌 경우

이러한 사유는 주택임대차보호법에 명시되어 있으며,
임대인은 해당 사유를 입증할 수 있어야 효력이 인정됩니다.

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묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 상호 관계

계약이 만료되었음에도 양 당사자가 별도의 의사 표시 없이 임대차를 계속하는 경우,
이는 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 이 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사한 것이 아니므로,
다음 갱신 시점에 권리를 다시 행사할 수 있습니다.

단, 계약갱신요구권은 최초 계약 체결 시점부터 2년+2년 총 4년 범위 내에서만 유효하므로,
묵시적 갱신이 발생해도 권리 행사가 제한될 수 있습니다.

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계약 조건 변경 가능성과 5% 상한 규정

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 기존 조건을 유지하는 것이 원칙입니다.
다만, 임대료는 직전 계약 대비 최대 5% 범위 내에서 증액이 가능합니다.

이 상한선은 법령에 따라 정해진 것으로,
임대인의 일방적인 요구로 5%를 초과한 인상은 효력이 인정되지 않습니다.

 

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계약갱신요구권 행사 후 임차인의 해지 가능성

계약갱신요구권을 행사한 이후에도 임차인은 계약을 중도 해지할 수 있습니다.
이 경우 임대인에게 해지 의사를 통지한 날부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

해지 통지 이후에도 3개월간은 기존 계약의 조건에 따라 차임을 납부해야 하며,
이는 임대인의 손해를 최소화하기 위한 규정입니다.

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임차인이 반드시 인지해야 할 기타 사항

계약갱신요구권은 일회성 권리로 행사 시기가 지나면 다시 사용할 수 없습니다.
또한, 동일한 임차인이 동일한 주택에 대해 갱신권을 행사한 이후에는 법률상 동일 권리를 재차 행사할 수 없습니다.

따라서 임차인은 계약 종료일, 행사 가능 기간, 임대인의 대응 가능성 등을 종합적으로 고려해,
신중하게 행사 여부를 결정해야 합니다.