임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유와 판단 기준 정리

철거 또는 재건축을 이유로 한 갱신거절의 요건

 

임대인이 철거 또는 재건축을 이유로 계약갱신을 거절하려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다:

• 계약 체결 시점에 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지해야 하며, 해당 계획에는 공사 시기 및 소요 기간 등이 포함되어야 합니다.
• 건물의 노후화, 훼손 또는 일부 멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우에도 갱신거절이 가능합니다.
• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에도 해당됩니다.

이러한 요건을 충족하지 못하면 임대인의 갱신거절은 정당한 사유로 인정되지 않을 수 있습니다.

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차임 연체를 이유로 한 갱신거절의 판단 기준

임대인이 차임 연체를 이유로 계약갱신을 거절하려면 다음과 같은 기준을 충족해야 합니다:

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우에 해당합니다.
• 연체가 현재 진행 중이 아니더라도 과거에 3기분 이상의 차임을 연체한 사실이 있다면 갱신거절 사유로 인정됩니다.
• 코로나19 등으로 인한 특례기간(2020.9.29.부터 6개월간)에 발생한 연체 차임은 계약갱신 거절 사유에서 제외됩니다.

이러한 기준은 대법원 판례 및 관련 법령에 따라 명확하게 규정되어 있습니다.

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계약갱신 거절 사유 요약 표

사유 구분 요건 및 판단 기준

철거 또는 재건축	계약 체결 시 구체적 계획 고지, 건물의 노후화 등 안전사고 우려, 법령에 따른 철거 또는 재건축
차임 연체	3기분 이상의 차임 연체, 과거 연체 사실 포함, 특례기간 연체 차임 제외

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임대인의 갱신거절 통지 시기와 방법

임대인이 계약갱신을 거절하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다:

• 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 서면으로 갱신거절 의사를 통지해야 합니다.
• 통지 기간을 준수하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
• 임차인이 계약 만료 전에 갱신거절 의사를 명확히 통지한 경우, 계약은 만료일에 종료됩니다.

이러한 절차는 상가건물 임대차보호법 및 대법원 판례에 따라 규정되어 있습니다.

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임대인의 갱신거절 사유 인정 여부 판단 시나리오

사례 1: 철거 또는 재건축 계획이 없는 경우

• 임대인이 계약 체결 시 철거 또는 재건축 계획을 고지하지 않았고, 건물의 노후화 등 안전사고 우려도 없는 경우, 갱신거절 사유로 인정되지 않습니다.

사례 2: 과거 차임 연체가 없는 경우

• 임차인이 과거에 3기분 이상의 차임을 연체한 사실이 없고, 현재 차임을 성실히 납부하고 있는 경우, 갱신거절 사유로 인정되지 않습니다.

이러한 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으며, 관련 법령 및 판례를 참고하여야 합니다.

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임대인의 갱신거절 사유에 대한 법적 근거 요약

사유 법적 근거

철거 또는 재건축	상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제4항
차임 연체	상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 대법원 판례

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임대인의 갱신거절 사유에 대한 최근 판례 요약

• 대법원 2023.4.13. 선고 2022다309337 판결: 특례기간 동안의 연체 차임은 계약갱신 거절 사유에서 제외됨.
• 대법원 2021.5.13. 선고 2019다255429 판결: 과거에 3기분 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 갱신거절 사유로 인정됨.

이러한 판례는 임대인의 갱신거절 사유 판단에 중요한 기준이 됩니다.

 

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