임대차기간 중 임대료 올릴 수 있나요? 상가건물임대차보호법 쟁점 분석

임대차기간 중 임대료 올릴 수 있나요? 상가건물임대차보호법 쟁점 분석

 

현실 속 분쟁, “10년 계약인데 매년 월세 인상 요구?”

3년 전 10년 장기임대차 계약을 맺은 A씨는 최근 임대인으로부터 월세 10% 인상 요구를 받았습니다.
“계약기간 중엔 월세 변동 없을 줄 알았는데…” A씨는 난감했습니다.

 

임대차 계약기간이 길어도 임대인이 매년 월세를 올릴 수 있을까요?
이는 상가건물임대차보호법 제11조에 따라 판단해야 할 문제입니다.

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사례 요약

• 사례 유형: 10년 장기 상가임대차 계약
• 임차인 주장: 계약기간 중 월세 인상은 부당
• 임대인 주장: 상가건물임대차보호법상 연 1회 증액 가능

해당 분쟁은 실제 2025년 발간된 「부동산 법률상담 사례집」에도 유사 사례로 등재되었습니다.

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법적 쟁점 분석

 

1. 상가건물임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권)

“차임 또는 보증금이 경제 사정의 변동이나 그 밖의 사정으로 적당하지 아니하게 된 경우에는, 당사자는 장래를 향하여 그 증감을 청구할 수 있다.
다만, 약정한 차임 또는 보증금을 증액한 날부터 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못한다.”

• 계약기간(예: 5년, 10년)과 무관하게 1년마다 증액 청구 가능
• 단, 증액 비율은 통상 5% 이하 (법제상 상한은 없으나 사회통념상 기준 적용)
• 판례에서도 장기계약이더라도 연 1회 증액 청구는 법률상 인정됨

2. 계약서상 특약의 효력 여부

임대인이 계약서에 “계약기간 중 임대료 인상 없음”이라고 명시했다면,
이는 계약 자유의 원칙(민법 제105조)에 따라 효력이 인정될 수 있습니다.
다만, 대부분의 임대차계약서는 이를 명시하지 않거나 모호한 표현을 사용하기 때문에 해석에 주의가 필요합니다.

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전문가 조언 및 대응방안

• 장기계약이라도 1년마다 월세 인상 요구는 법적으로 가능합니다.
  이를 모른 채 장기계약에 안심했다가 낭패를 보는 임차인이 많습니다.
• 따라서, 계약 체결 시 “임대료 고정” 관련 특약을 명확히 기재하는 것이 중요합니다.
• 월세 인상 요구를 받은 경우,
  • 증액 사유가 타당한지 (경제사정, 인근 시세 등)
  • 최근 1년 내 증액이 있었는지
    를 확인해야 하며, 부당하다고 판단되면 내용증명으로 이의 제기 후 법률상담을 받는 것이 바람직합니다.

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핵심 요약

• 상가임대차보호법상 임대인은 1년마다 임대료 증액 청구가 가능합니다.
• 계약기간이 길더라도 증액 제한이 되는 것은 아닙니다.
• 단, 최근 1년 내 증액이 있었다면 추가 증액은 불가능합니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.

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FAQ

상가임대차 계약기간 중에도 월세 인상이 가능한가요?

네. 상가건물임대차보호법 제11조에 따라, 계약기간과 관계없이 임대인은 1년마다 월세(차임) 인상을 요구할 수 있습니다. 단, 직전 증액일로부터 1년 이내에는 재증액이 불가합니다.

 

 

10년 계약이면 그 기간 동안 월세가 고정되지 않나요?

아닙니다. 계약기간이 길더라도 월세 고정은 법적으로 보장되지 않습니다.
고정을 원한다면 반드시 계약서에 “차임 고정” 특약을 명시해야 합니다.

 

임대인이 갑자기 20%를 올리자고 하면 수용해야 하나요?

법령상 증액 제한은 없지만, 일반적으로 5% 이내가 사회통념상 허용 기준입니다.
과도한 인상은 협의를 통해 조정하거나, 분쟁 시 조정 또는 소송 절차를 밟을 수 있습니다.