상가 임대차계약에서 보호 범위에 따라 달라지는 임차인의 권리

상가건물임대차보호법 적용 여부가 임차인의 법적 권리를 어떻게 달라지게 만드는가

상가 임대차계약은 상가건물임대차보호법 적용 여부에 따라 임차인이 가지는 권리가 크게 달라집니다. 본 글에서는 법 적용 기준, 보호 범위, 계약 시 유의사항 등 임차인이 반드시 알아야 할 내용을 정리합니다.

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상가건물임대차보호법의 적용 요건과 지역별 보증금 기준

상가건물임대차보호법은 영세 임차인의 권익 보호를 목적으로 하며, 일정 보증금 이하의 상가에만 적용됩니다.
적용 요건은 임차 목적이 사업용이며, 보증금이 각 지역별 상한 이내일 경우입니다.
2025년 기준 지역별 보증금 상한은 아래와 같습니다.

지역 구분 적용 보증금 기준

서울특별시	9억 원 이하
수도권 과밀억제권역	7억 원 이하
광역시·세종시 등	6억 원 이하
기타 지역	5억 원 이하

보증금이 이를 초과할 경우 법의 적용을 일부 또는 전부 받을 수 없습니다.

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Q. 환산보증금을 초과한 계약은 어떤 제한이 있는가?

환산보증금이 법정 기준을 초과하는 경우, 상가건물임대차보호법의 핵심 권리들이 제한됩니다.
대표적으로 계약갱신요구권, 우선변제권, 권리금 회수 보호 등이 적용되지 않으며, 임대료 증액 제한도 사라집니다.
따라서 임차인은 계약 전 환산보증금 기준 초과 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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계약갱신요구권, 최대 10년까지 연장 가능

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인이 이를 거절하려면 법정 사유가 있어야 하며, 임차인은 총 10년까지 계약을 유지할 수 있습니다.
다만, 차임 3기 이상 연체, 무단 전대, 건물 파손 등 정당한 해지 사유가 있는 경우 제외됩니다.

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시나리오 예시: 보호법 적용 유무에 따른 권리 차이

서울 소재 A씨는 보증금 8억 원으로 상가를 임차했습니다. 보호법 적용 대상이므로 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회를 보장받았습니다.
반면, 인근의 B씨는 보증금 10억 원의 상가에 입점했으나 보호법 대상이 아니어서 갱신을 거절당했고, 권리금도 회수하지 못했습니다.
이처럼 보증금 규모에 따라 임차인의 권리는 실질적으로 큰 차이를 보입니다.

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임대차계약 시 필수 절차: 대항력과 우선변제권 확보

임차인은 계약 직후 건물의 인도와 사업자등록을 완료해야 대항력을 얻습니다.
이후 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 우선변제권이 발생합니다.
두 권리를 확보하지 않으면 건물 매매나 경매 시 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.

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인용: 법무부 표준계약서 권고사항 요약

법무부는 상가건물 임대차계약 시 아래와 같은 내용을 포함한 표준계약서를 활용할 것을 권고하고 있습니다.

항목 주요 내용 요약

임대차 목적	영업용 건물에 한정
보증금·차임	금액과 지급일 명시
계약갱신 조건	임차인 권리와 임대인의 거절 사유 포함
권리금 보호	회수 기회 방해 시 임대인 책임 명시

표준계약서를 참고해 분쟁 가능성을 사전에 줄이는 것이 중요합니다.

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타임라인: 임대차계약 체결부터 종료까지의 절차 정리

1. 계약 체결 및 계약서 작성
2. 건물 인도 및 사업자등록 완료 (대항력 확보)
3. 확정일자 부여 (우선변제권 확보)
4. 임대차 기간 중 임대료 조정 시 5% 제한
5. 계약 만료 전 계약갱신요구권 행사
6. 계약 종료 및 권리금 회수 기회 보호

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요약표: 보호 여부에 따른 주요 권리 비교

권리 항목 보호법 적용 시 보호법 미적용 시

계약갱신요구권	가능	불가능
권리금 보호	가능	불가능
우선변제권	가능	불가능
임대료 증액 제한	적용 (5%)	제한 없음

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결론

상가 임대차계약은 단순한 계약 이상으로, 법적 보호 여부에 따라 임차인의 권리에 중대한 차이가 발생합니다.
계약 전 법 적용 조건을 면밀히 검토하고, 필수 절차를 이행하는 것이 장기적 권리 보호에 있어 필수적입니다.

 

 

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