임대인의 사기로 인한 임차인의 대항력 상실 및 보증금 반환 청구

 

임대인의 사기로 인한 임차인의 대항력 상실 및 보증금 반환 청구

 

 

 

 

관련 법조항:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)
• 주택임대차보호법 제8조 제1항 (우선변제권)
• 민법 제126조 (사기의 효과)
• 민법 제544조 (점유자의 권리)
• 민법 제390조 (불법행위로 인한 손해배상)

 

 

사례:

임차인이 2022년 6월에 2억에 전세계약을 체결하고, 2022년 8월에 매매가 2억에 매매거래를 완료하였습니다.

매수인(임대인)은 매매거래가 끝나자 대부업체를 통해 본인거주 1순위 대출 1억을 실행받았습니다. 대출을 해준 대부업체는 대출금 실행 당시 전입세대 열람을 여러 번 하는 등 1순위 서류상에 전혀 하자 없었다고 합니다.

그러나 임대인은 임차인의 신분증 및 도장을 도용해 임차인의 대항력을 상실시켰습니다.

 

질문:

임차인은 행정소송을 통해 다시 원상회복을 해서 대항력을 찾을 수 있는지, 전세 및 매매 중개한 부동산은 어떻게 되는 지 문의 드립니다.

 

 

답변:

네, 가능합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.

 

이 사례에서 임차인은 임대인의 사기로 인해 대항력을 상실하였습니다. 그러나 임차인이 임대인의 사기에 의해 대항력을 상실한 것은 임차인의 귀책사유가 아니므로, 임차인은 행정소송을 통해 대항력을 회복할 수 있습니다.

 

임차인이 행정소송을 통해 대항력을 회복하면, 임차인은 종전 순위대로 대항력이 인정되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

따라서, 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 반환받을 수 있습니다.

1. 행정소송을 통해 대항력을 회복하고, 나중에 경매 등이 진행되면 배당 요구 등을 하면서 위와 같은 주장을 해서 배당을 받아야 할 것으로 보입니다.
2. 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대인을 상대로 소송을 제기하여 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 대항력을 회복한 사실을 주장하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

전세 및 매매 중개한 부동산은 어떻게 되는지

전세 및 매매 중개한 부동산은 임차인이 대항력을 회복하면 임차인이 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.

다만, 임대인이 임대차계약을 체결할 당시 임차인에게 거짓 정보를 제공하거나, 임차인의 권리를 침해한 경우에는 임대인이 임차인에게 손해배상을 해야 할 수 있습니다.

 

 

결론:

임차인은 행정소송을 통해 대항력을 회복하고, 나중에 경매 등이 진행되면 배당 요구 등을 하면서 위와 같은 주장을 해서 배당을 받아야 할 것으로 보입니다. 또한, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하며, 임대인이 임차인에게 거짓 정보를 제공하거나, 임차인의 권리를 침해한 경우에는 임대인이 임차인에게 손해배상을 해야 할 수 있습니다.