전세권등기가 말소되지 아니한 건물에 새로운 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우

전세권등기가 말소되지 아니한 건물에 새로운 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우

 

 

 

 

관련 법조항:

• 민법 제329조 (전세권의 효력)
• 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)
• 주택임대차보호법 제8조 제1항 (우선변제권)

 

사례:

등기부상 상가 3층 건물 중 1층 전부에 전세권 5,000만원 2004년도에 설정되어 있는 상태입니다.

3층 건물 전체에 근저당설정은 없습니다.

1층에 새로운 상가 임대차계약하려고 하는데요.

새로운 세입자가 계약할 경우, 전세권을 1층 전부 설정해 놓은 것 때문에 경매 시 어떻게 되는지 궁금합니다.

2층과 3층은 선순위 세입자 있습니다.

1층 새로운 계약은 보증금 2,500만원입니다.

2층과 3층도 그리 큰 금액의 보증금은 아닐 것 같습니다.

 

질문:

1층 전부에 대하여 설정된 전세권이 말소되지 아니한 상태에서 1층 전부에 대하여 새로운 임대차계약을 체결한 임차인도 사업자등록과 점유를 하면 대항력이 발생하고 대항력과 확정일자를 갖추면 전세권이 말소되지 아니한 1층을 임차하였어도 임대차목적물이 경매가 실행되면 1층 전세권자. 2층과 3층의 임차권자보다 후순위 임차인으로서 최우선변제권 또는 확정일자에 의한 우선변제권으로 배당을 받을 수 있는지요?

 

 

답변:

네, 가능합니다.

전세권은 전세라는 용익물권과 보증금을 담보한다는 담보물권의 이중적 지위가 있습니다. 따라서 전세기간이 도과하여 더 이상 용익하지 않는 경우 용익적 효력은 없어졌지만, 아직 전세권자가 보증금을 다 반환받지 못하고 있는 경우에는 담보권으로서의 효력이 남아 있는 것입니다.

 

이 사례에서도 전세권이 2004년도에 설정되었다고 하고, 1층에 다른 임차인을 구하고 있으므로 이미 용익권의 효력은 없다고 보이고, 또한 오랜 시간이 경과하였으므로 보증금반환채권도 전부 변제하였거나 시효 소멸하여 담보적 효력도 소멸했다고 보입니다. 다만 전세권등기만이 말소되지 않고 남아 있는 상태입니다.

 

이런 관점에서 보면, 1층 임차인은 경매절차 진행 여부와 상관 없이 대항력이 인정될 것으로 보입니다. 이는 전세권이 말소되지 않았더라도, 1층 임차인이 건물의 인도와 주민등록을 마쳤다면 대항력을 갖추게 되기 때문입니다.

 

또한, 경매절차 진행 중에도 전세권등기를 말소시킨다면 더더욱 대항력 및 우선변제권이 인정될 것으로 보입니다. 이는 전세권이 말소되면 전세권이 설정된 것으로 볼 수 없게 되므로, 1층 임차인은 후순위 임차인으로서 최우선변제권 또는 확정일자에 의한 우선변제권을 가지게 되기 때문입니다.

 

 

결론:

1층 전세권이 말소되지 아니한 상태에서도, 1층 임차인이 대항력을 갖추고 전세권등기를 말소시킨다면, 경매절차에서 1층 전세권자, 2층과 3층의 임차권자보다 후순위 임차인으로서 최우선변제권 또는 확정일자에 의한 우선변제권으로 배당을 받을 수 있습니다.