대항력을 갖춘 상가 임차인의 계약갱신요구권과 권리양도양수

대항력을 갖춘 상가 임차인의 계약갱신요구권과 권리양도양수

 

 

 

 

관련 법조항:

• 상가건물임대차보호법 제5조 제1항 (계약갱신요구권)
• 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)

 

 

사례:

선순위 근저당권이 있는 상가건물에 임차인이 2022년 7월에 대항력을 갖추고 임차권을 취득하였습니다. 그 후 2022년 8월에 가압류 등기가 되었습니다.

 

질문:

1. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하면 가압류보다 후순위가 되는지
2. 임차권을 양도하면 가압류보다 후순위가 되는지

 

 

답변:

1. 아니요, 갱신된 임대차도 기존 임대차의 연장으로 인정되어 우선변제권이 있습니다.

상가건물임대차보호법 제5조 제1항에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신요구권을 행사하면 거절할 수 없습니다.

 

이 사례에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하더라도, 갱신된 임대차는 종전 임대차계약의 연장으로 인정됩니다. 따라서 갱신된 임대차도 기존 임대차와 같은 권리의무가 인정되므로, 가압류보다 우선변제권이 있습니다.

2. 아니요, 기존 임대차와 동일한 권리의무가 인정되어 우선변제권이 있습니다.

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.

 

이 사례에서 임차권이 양도되더라도, 양도된 임차권은 기존 임대차와 동일한 권리의무가 인정됩니다. 따라서 양도된 임차권도 기존 임대차와 마찬가지로 가압류보다 우선변제권이 있습니다.

 

 

결론:

이 사례에서 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하거나 임차권을 양도하더라도, 가압류보다 우선변제권이 있습니다.