전차인에게 상가건물임대차보호법이 어느 범위까지 적용되는지

 

전차인도 일정 조건에서 법적 보호를 받을 수 있는지 확인이 필요합니다

상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률이나, 전차인의 경우 일정 조건에 따라 일부 조항만 적용됩니다. 본 글에서는 전대차 계약 체결 시 전차인이 보호받을 수 있는 권리의 범위와 제한사항, 그리고 실무상 유의사항을 상세히 설명합니다.

 

전차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있는가

상가건물임대차보호법 제13조에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 중이라면, 전차인도 일정 조건 하에 임대인을 상대로 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
이 경우 반드시 임대인의 사전 동의가 있는 전대차 계약이어야 하며, 그렇지 않으면 계약갱신요구권 자체가 인정되지 않습니다.

 

Q. 전차인은 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있나요?

전차인에게는 권리금 회수 기회를 보장하는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 적용되지 않습니다.
해당 조항은 임대인과 직접 계약 관계에 있는 임차인에게만 적용되며, 전차인은 보호 대상에서 제외됩니다.
따라서 전대차 계약 시 권리금 회수와 관련된 분쟁을 방지하려면 별도의 계약서 조항을 통해 사전 조율이 필요합니다.

 

시나리오로 살펴보는 전차인의 법적 지위

A가 임대인과 상가 임대차 계약을 체결한 후 B에게 전대한 경우, 임대인의 명시적 동의가 없었다면 B는 전차인으로서 보호를 받기 어렵습니다.
그러나 A가 임대인의 서면 동의를 받아 전대한 경우, B는 전차인으로서 계약갱신요구권 등을 행사할 수 있는 제한적 권리를 가질 수 있습니다.
이러한 경우에도 권리금 회수 기회 보호는 적용되지 않음에 유의해야 합니다.

 

법령에서 보는 전차인의 권리 범위

상가건물임대차보호법 제13조에 따라, 전차인은 임차인의 지위를 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
단, 법령상 전차인은 임대인과 직접적인 임대차 관계가 아니므로, 대항력이나 우선변제권을 주장하려면 일정 요건을 충족해야 합니다.
사업자등록과 확정일자 확보가 대표적인 요건입니다.

 

전차인 권리 발생까지의 절차 정리

단계 요건 또는 행위

1단계	임대인의 전대차 동의 확보 (서면 권장)
2단계	전대차 계약서 작성 및 전차인 명의로 계약 체결
3단계	사업자등록 완료
4단계	확정일자 받은 계약서 확보

전대차 계약 시 유의해야 할 핵심 사항

전대차 계약은 임대인의 명시적 동의가 필수이며, 이는 향후 법적 분쟁 시 매우 중요한 요소가 됩니다.
또한, 전차인이 상가건물임대차보호법의 일부 권리를 행사하기 위해서는 자신 명의의 사업자등록 및 확정일자 확보가 필요합니다.
이러한 요건을 갖추지 못할 경우 법률상 보호를 기대하기 어렵습니다.

 

실무상 자주 발생하는 오해 정리

항목 실제 적용 내용

권리금 보호	전차인에게는 미적용
계약갱신요구권 행사	임대인의 동의 있는 전대차 계약 시 가능
대항력·우선변제권	사업자등록 및 확정일자 요건 충족 시 일부 가능
임대인 동의 여부	계약서 상 명시되지 않으면 권리 인정 어려움

법적 분쟁을 예방하기 위한 전차인의 준비 사항

전차인이 상가건물임대차보호법의 일부 조항을 적용받기 위해서는 계약 체결 전 다음 요소들을 반드시 준비해야 합니다.
첫째, 임대인의 서면 동의를 명확히 확보해야 하며, 둘째, 자신의 사업자 명의로 등록 및 확정일자를 확보해야 합니다.
이러한 절차를 거치지 않으면 전차인으로서 권리를 주장하기 어렵고, 법적 보호의 사각지대에 놓이게 됩니다.

 

 

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