갱신요구 타이밍과 절차: 상가 임차인이 실수하기 쉬운 포인트 정리

계약갱신요구권 행사 가능 시기와 기한

 

상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간은 다음과 같습니다:

• 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.
• 이 기간 외에 갱신 요구를 하면 법적 효력이 인정되지 않으며,
  임대인이 갱신 거절 또는 계약 조건 변경을 통지하면 임차인은 불이익을 받을 수 있습니다.
• **6개월~1개월 전이라는 시점은 '임대차 종료일 기준'**이므로,
  정확한 종료일을 기준으로 역산해야 실수가 없습니다.

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실수 1: 갱신요구 시점 혼동

임차인이 흔히 범하는 첫 번째 실수는 갱신요구를 너무 일찍 하거나 늦게 하는 것입니다.

• 예를 들어, 계약 종료일이 12월 31일인 경우, 갱신 요구는 6월 30일부터 11월 30일 사이에 해야 합니다.
  6월 29일 이전 또는 12월 1일 이후의 통지는 무효가 될 수 있습니다.

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실수 2: 구두 통지 또는 문자 통지만 사용하는 경우

갱신요구는 **서면으로 해야 하며, 증빙 가능한 방식(예: 내용증명우편)**으로 통지해야 합니다.

• 단순 문자, 전화, 이메일만으로는 법적 효력이 불확실합니다.
  이후 분쟁 발생 시 서면 통지 여부가 가장 중요한 판단 기준이 됩니다.

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실수 3: 임대인의 조건변경 통지 이후 요구권 행사

임대인이 계약 만료 전에 차임 인상이나 계약조건 변경을 서면으로 통지한 경우,
임차인은 이를 수용하지 않을 시 갱신을 거부당할 수 있습니다.

• 임대인의 통지가 법정 기간 내 이루어진 경우, 임차인은 계약 조건을 수용하든지,
  계약 종료를 받아들이든지 선택해야 합니다.
• 따라서, 임차인은 임대인의 통지 이전에 미리 갱신 요구를 완료해두는 것이 안전합니다.

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실수 4: 묵시적 갱신과의 혼동

계약 만료일이 지나도록 양측 모두 아무런 조치를 하지 않으면, 계약은 동일 조건으로 1년간 묵시적으로 갱신됩니다.

그러나 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사와는 다르며,
향후 계약갱신요구권을 다시 행사할 수 있는 기회를 줄일 수 있습니다.

• 특히, 갱신 요구 없이 묵시적 갱신으로 넘어가는 경우,
  법적 분쟁에서 불리한 해석이 가능하므로 주의해야 합니다.

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갱신요구권 행사 절차 요약

절차 단계 설명

시기 확인	계약 종료일 기준 6개월 전부터 1개월 전까지
서면 준비	갱신 요구는 반드시 서면으로 작성
내용증명 발송	통지의 증거 확보를 위해 내용증명 방식 권장
통지 완료	임대인에게 서면 도달 시점 기준으로 판단
보관 및 증빙	통지서 사본과 발송 증빙 자료 보관 필수

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갱신요구 시 실수 방지 체크리스트

• 계약 종료일 정확히 확인했는가?
• 갱신 요구가 6~1개월 전에 이루어졌는가?
• 서면으로 작성했으며, 발송 기록이 있는가?
• 임대인의 조건변경 통지 전에 요구했는가?
• 이후 법적 분쟁에 대비해 자료를 보관했는가?

이러한 체크리스트를 활용하면 실수 없이 계약갱신요구를 안전하게 진행할 수 있습니다.

 

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