상가 계약에서 차임연체가 갱신권에 미치는 영향은?

상가건물 임차인의 갱신 요구권 개요

 

상가건물 임차인은 일정 요건을 충족할 경우, 임대차계약 만료 시 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.
이때 계약갱신 요구권은 최장 10년까지 보장되며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

그러나 차임 연체가 일정 수준을 넘을 경우, 임대인은 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다.

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연체 차임 3기분이 중요한 이유

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라
임차인이 3기분 이상의 차임을 연체한 경우, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

여기서 핵심은 다음과 같습니다:

• 총 연체금액이 최근 차임 3기에 해당하는 금액을 초과해야 합니다.
• 단기간에 연체되었는지 여부는 무관하며, 총액 기준으로 판단합니다.
• 연체가 현재 해결되었더라도 과거 사실이 존재하면 갱신 거절이 가능합니다.

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연체 차임과 갱신 요구권의 관계 요약

항목 내용

연체 차임 기준	3기분 이상의 차임액
판단 기준	총액 기준, 회복 여부와 무관
갱신권 영향	임대인의 거절 사유로 정당화됨

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과거 연체 사실이 남아있는 경우에도 유효한지

대법원 판례에 따르면, 과거에 3기분 이상의 연체가 존재했다면
해당 사실만으로도 임대인의 갱신 거절 사유가 정당하다고 인정될 수 있습니다.

이는 임차인이 계약 만료 시점에 차임을 모두 납부했더라도 적용됩니다.

따라서 임차인의 과거 연체 이력은 계약갱신 요구권 행사 시 중요한 판단 요소로 작용할 수 있습니다.

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특례 기간 내 연체 차임의 영향

2020년 9월 29일부터 6개월간은 코로나19로 인한 경제적 사정을 고려해 연체 차임에 대한 특례가 적용되었습니다.

이 기간 내 발생한 연체는 다음과 같이 처리됩니다:

• 상가건물 임대차보호법 시행령에 따라 계약갱신 거절 사유에서 제외됩니다.
• 임대인은 이 기간의 연체를 근거로 갱신을 거절할 수 없습니다.

해당 규정은 일시적인 한시법이므로 이후 기간의 연체에는 적용되지 않습니다.

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실제 사례로 보는 갱신권 제한 효과

사례 1: 임차인 A는 과거에 4개월간 차임을 연체하고 현재는 완납한 경우

• 계약 갱신 시 임대인은 과거 연체 사실을 근거로 갱신을 거절할 수 있으며,
• 법원도 이를 정당한 사유로 인정할 수 있습니다.

사례 2: 임차인 B는 특례 기간 중 3개월간 차임을 연체한 경우

• 이 경우 갱신 거절 사유로 인정되지 않으며,
• 임대인의 갱신 거절은 무효 처리될 수 있습니다.

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차임 연체가 있는 경우 대응 방안

임차인이 차임을 연체한 이력이 있다면 다음과 같은 조치가 필요합니다:

• 연체 내역을 명확히 확인하고, 증빙자료 확보
• 임대인과 사전 조율 또는 합의 시도
• 법률 전문가의 자문을 통해 법적 대응 준비

이는 임대인의 갱신 거절 통지에 대해 효율적으로 대응하기 위한 필수 절차입니다.

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대법원 판례로 본 차임 연체와 갱신권 제한

판례 내용 요약

대법원 2021다255429	과거에 3기분 이상 차임 연체 시 갱신 거절 사유 성립
대법원 2023다309337	특례 기간 내 연체는 갱신 거절 사유로 인정되지 않음

이러한 판례는 차임 연체와 갱신권의 관계를 판단하는 기준으로 활용됩니다.

 

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