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주택 임차인의 임대차기간 선택권 ;주택 임대차기간은 당사자 간의 자유로운 약정으로 정할 수 있지만, 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 관련법 및 판례:「주택임대차보호법」 제4조제1항: 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결: 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조제1항 소정의 대항요건(주택인도.. 2023. 12. 2.
임대차 목적물 대지 양도 후에도 우선변제권 행사 가능해요! ;임대차 목적물인 건물의 대지가 계약기간 중 타인에게 양도된 경우, 임차인은 대지의 환가대금에 대하여도 우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조의2제2항: 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다 26133 전원합의체 판결: 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. ;질문:제가 임대차계약을 체결한 건물의 대지가 계약기간 중 타인에게 양도되었습니다. 추.. 2023. 12. 2.
대항력만 행사한 임차인, 경매 시 우선변제권 배당 못 받아요! ;대항력과 우선변제권을 동시에 가진 임차인이 대항력만 행사한 경우, 경매 시 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조의2제2항: 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다64601 판결: 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못했던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸.. 2023. 12. 1.
임대차계약서에 동·호수 빠져도 우선변제권 행사 가능해요! ;임대차계약서에 아파트의 동·호수가 빠져 있어도 확정일자를 받았다면 우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조의2제2항: 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결: 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없습니다. ;질문:저는 2년 전 12월 1일 甲 소유 아파트를 임차보증금 2,000만원에 임차기간 12개월의 임대차계약을 체결하고 주민등록 전입신고를 마친 후 그 아파트에 거주하여 왔습니다. 이.. 2023. 12. 1.
보증금액 감액해도 소액임차인 최우선변제권 행사 가능해요! ;임차인이 처음 임대차계약을 체결할 때는 보증금이 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았지만, 이후 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 된 경우, 최우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제8조제1항: 소액임차인은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다.대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결: 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법.. 2023. 12. 1.
전차인도 소액임차인의 최우선변제권 행사 가능해요! ;전차인이 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 전차한 경우, 전차인도 경매절차에서 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조의2제2항: 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인은 임차인의 지위를 승계한 것으로 본다.주택임대차보호법 제8조제1항: 소액임차인은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있다.대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결: 전차인이 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 전차한 경우, 전차인은 전차 후 상당한 기간 내에 전입신고를 한 경우 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있다. ;질문:임대인의 동의를 얻어 ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 갖춘 임차인으로부터 .. 2023. 11. 30.
배당요구 하지 않아도 대항력 인정받을 수 있어요! ;소액임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않았더라도 대항력을 인정받을 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마친 때에는 대항력이 발생합니다.대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 등 판결, 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결: 소액임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않았더라도 임대차의 대항력을 인정받을 수 있습니다. ;질문:근저당권 등 제3자의 권리가 설정되지 않은 서울 소재 주택을 임차보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 주민등록 전입신고를 마쳤는데, 그 후 집주인의 채권자가 임차주택에 대하여 강제 경매를 신청하여 매각되었습니다. 그러나 지방출장 등으로 바빠서 배당요구 신청.. 2023. 11. 30.
소액임차인의 최우선변제 청구, 이렇게 하세요! ;소액임차인은 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다. 소액임차인이 최우선변제를 받으려면 어떻게 해야 할까요? 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제8조: 「주택임대차보호법」에 따른 소액임차인은 주택의 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다.대법원 2015. 12. 23. 선고 2015다55628 판결: 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 경매개시 전에 권리신고 겸 배당요구 신청을 하여야 합니다.;질문:임차주택이 경매개시되었을 경우 소액임차인의 권리신고 겸 배당요구 신청절차는 어떻게 되는지요?답변:법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권행사 여부를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그.. 2023. 11. 30.
임대인이 주택의 소유자가 아닌 경우에도 임차보증금 반환 청구 가능 ;임대인이 주택의 소유자가 아닌 경우에도 임차보증금 반환 청구 가능 여부에 대해 알아봅니다. 관련법 및 판례:주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결: “주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.” ;질문:임차인 甲은 2021. 1. 30. 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였.. 2023. 11. 29.