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보증금액 감액 후 소액임차인 최우선변제권 행사 ;임차보증금이 감액된 경우, 감액된 보증금액에 따라 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제3조의2제1항대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 ;질문:보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?답변:예, 가능합니다. 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 판시하였습니다.. 2023. 12. 8.
전차인의 최우선변제권 행사 ;전차인이 임대인의 동의를 얻어 상가건물 임차인으로부터 상가를 전차한 경우, 전차인은 전차 후 상당한 기간 내에 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제3조의2제2항대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 ;질문:전차인이 경매절차에서 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?답변:예, 가능합니다. 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이.. 2023. 12. 8.
상가 소유자 아닌 사람과 임대차계약 체결 시 상가건물 임대차보호법 적용 여부 ;상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 상가건물 임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제2조제1항대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 ;질문:상가의 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 상가건물 임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권자로서 보호받을 수 있나요?답변:예, 가능합니다. 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다”고 판시하였습니다. 이 판례는 상가건물.. 2023. 12. 8.
임대차 종료 시 목적물반환 의무와 폐업신고 ;임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하여야 하고, 그 의무는 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인은 임대차목적물을 반환하는 데에 그치지 않고, 임대인 등 제3자가 그 임차부분에서 다시 영업을 할 수 있도록 폐업신고 절차를 이행해야 합니다. 관련법 및 판례:민법 제615조, 제654조민법 제536조제1항대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 ;질문:임대차계약 종료 후 보증금을 받으려면 폐업신고 절차도 해줘야 하나요?답변:네, 해야 합니다. 임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하여야 합니다. 이는 임차인의 계약상의 의무이며, 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인이 목적물반환의무를 제대로.. 2023. 12. 7.
임차상가건물의 강제경매 신청 시 인도 요건 ;임차인이 임차상가건물에 대한 보증금반환청구소송의 확정판결을 받은 경우, 경매 신청 시 인도 요건이 달라집니다. 관련법 및 판례:민사집행법 제41조상가건물 임대차보호법 제5조제1항, 제3항 ;질문:보증금반환청구소송의 확정판결을 받아 임차상가건물에 대해 강제경매를 신청하는 경우, 임차상가건물을 인도해야 하는지 답변:아니요, 임차상가건물을 인도하지 않아도 경매신청을 할 수 있습니다. 민사소송의 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하여야만 경매가 진행될 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법에서는 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의.. 2023. 12. 7.
원상회복 미비의 정도에 따른 임차보증금 반환 ;임차인이 점포의 원상회복을 일부 이행하지 않은 채 명도한 경우, 임대인이 임차보증금의 반환을 거절할 수 있는지 여부는 원상회복 미비의 정도에 따라 달라집니다. 관련법 및 판례:민법 제615조, 제654조민법 제536조제1항대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 ;질문:원상회복이 미비된 부분이 사소한 경우, 임대인은 임차보증금 전액의 반환을 거절할 수 있나요?답변:아니요, 임대인은 임차보증금 전액의 반환을 거절할 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 이를 이유로 임차보증금 전액의 반환을 거절하는 것은 공평의 관념에 반하여 부당합니다. 따라서 귀하의 경우에도 원상회복이 미비된 부.. 2023. 12. 7.