대항력과 우선변제권의 차이, 임차인이라면 반드시 알아야 할 것

대항력: 임차인이 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리

대항력은 임차인이 임대차 계약을 체결한 후, 주택에 입주하고 주민등록을 마치면 발생하는 권리입니다.
이 권리를 통해 임차인은 임대차 관계를 제3자에게 주장할 수 있습니다.
즉, 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있습니다.

 

또한, 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있습니다.

대항력의 효력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 발생합니다.
이때, 전입신고를 한 날에 주민등록을 마친 것으로 봅니다.
따라서, 대항력을 확보하기 위해서는 주택에 입주하고 전입신고를 정확히 해야 합니다.
전입신고 시, 부동산의 등기사항증명서를 확인하여 번지, 동, 호수 등을 정확히 기재해야 합니다.
기재오류로 인한 손해를 막기 위해서는 전입신고 전에 등기사항증명서를 발급받아 확인하는 것이 안전합니다.

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우선변제권: 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리

우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
이 권리를 확보하기 위해서는 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 합니다.

확정일자란 임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.
확정일자는 주민센터나 법원 등에서 부여받을 수 있습니다.
우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 경우에 발생하며, 이 요건을 갖춘 날의 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

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대항력과 우선변제권의 비교

구분 대항력 우선변제권

개념	임차인이 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리	임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리
요건	주택의 인도 및 주민등록(전입신고)	대항요건 + 임대차계약서상의 확정일자
효력 발생 시기	주택의 인도 및 주민등록을 마친 다음 날부터	대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 다음 날부터
보호 범위	임대차 관계의 유지	보증금의 우선 변제

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임차인이 반드시 확인해야 할 사항

• 전입신고 시 정확한 주소 기재: 전입신고를 할 때, 부동산의 등기사항증명서를 확인하여 번지, 동, 호수 등을 정확히 기재해야 합니다.
  기재오류로 인한 손해를 막기 위해서는 전입신고 전에 등기사항증명서를 발급받아 확인하는 것이 안전합니다.
• 확정일자 부여: 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
  확정일자는 주민센터나 법원 등에서 부여받을 수 있습니다.
• 대항력과 우선변제권의 효력 발생 시기: 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터, 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 다음 날부터 효력이 발생합니다.
  따라서, 이사 및 전입신고, 확정일자 부여의 시기를 조율하여 권리 보호를 확보해야 합니다.

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결론

임차인은 임대차 계약 시 대항력과 우선변제권의 개념과 요건을 정확히 이해하고, 이를 확보하기 위한 절차를 철저히 이행해야 합니다.
이를 통해 임대차 관계의 안정성과 보증금의 회수를 보장받을 수 있습니다.

 

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