close
본문 바로가기
부동산 Q&A

환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금 보호

by 오피스매거진 2023. 11. 7.

환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금 보호

 

 

환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금은 선순위 저당권이 없더라도 보호받을 수 있습니다.

 

 

관련 법조항:

  • 상가건물임대차보호법 제3조(보증금의 보호)
  • 상가건물임대차보호법 제5조(임차인의 대항력)
  • 민법 제329조(저당권의 효력)
  • 민법 제330조(저당권의 효력)

 

 

사례:

강남에서 커피숍을 운영하고자 점포를 물색 중입니다. 서울에서 환산보증금이 9억원 초과할 때 상가가 경매 진행되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다고 아는데, 저당권이 없는 상가는 걱정 없다고 들었습니다. 맞는 말입니까?

 

질문:

환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금은 어떻게 보호받을 수 있나요?

 

답변:

네, 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금도 선순위 저당권이 없으면 보호받을 수 있습니다.

 

상가건물임대차보호법은 임차인의 대항력이 인정되면 임차인이 임대차보증금을 반환받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 대항력이란 임대차계약의 존재와 효력을 제3자에 대하여 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

임차인의 대항력은 임차인이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 경우에 인정됩니다.

 

환산보증금이 9억원을 초과하는 상가건물의 경우, 임차인의 대항력이 인정되더라도 경매에서 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 즉, 경매 매수인이 채무를 변제하기 위해 임대차보증금을 사용할 수 있습니다.

 

하지만, 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위일 경우에는 임차인은 경매 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

따라서, 귀하의 경우 강남에서 환산보증금이 9억원을 초과하는 상가건물을 임차하는 경우에도 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위일 경우에는 임대차보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

 

해설:

상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 임차인의 대항력을 인정하고 있습니다. 임차인의 대항력이 인정되면 임차인은 임대차계약의 존재와 효력을 제3자에 대하여 주장할 수 있습니다.

 

환산보증금이 9억원을 초과하는 상가건물의 경우, 임차인의 대항력이 인정되더라도 경매에서 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 이는 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 후순위이기 때문입니다.

 

하지만, 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위일 경우에는 임차인은 경매 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 이는 임차인의 대항력이 경매에서 우선권을 가지기 때문입니다.

 

따라서, 귀하의 경우 강남에서 환산보증금이 9억원을 초과하는 상가건물을 임차하는 경우에도 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위일 경우에는 임대차보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

다만, 임차인의 대항력이 경매의 말소기준권리보다 선순위인지 여부는 해당 상가건물의 저당권, 가압류 등의 권리관계를 확인하여야 합니다.

 

'임대료 증감'에 관련된 글

임차인의 합의 번복

임대료 증액 요구 거부

임대료 감액 청구 요청만 하면 되나요?

보증금과 월세 동시 증액 청구

임대인의 구두 합의 부정

교통유발부담금 부담주체

환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금 보호

임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 임대인의 월세 공제 여부

연체이자 12%의 유효성

상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율

전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효한가?

5% 초과 임대료 증액 약정의 효력

월세 연체액이 보증금을 초과해도 월세를 내야 하는지

월세 감액 청구

재계약 시 임대료 증액 한도